2020年一季度，我国小型房企迎来巨大考验，与此同时，房企开启了融资狂欢。

据Wind数据，2月下旬的两周时间内，地产债一级市场发行总量约300亿元。美元债更是早于境内债券，从年初以来就持续火爆。据克而瑞研究中心统计，仅2月份的发债次数就达到2019全年发行量的一半。

在这一背景下，河北保定的一家“迷你”房企——鹏润控股，准备赴港上市，已递交了IPO申请书。

过去的几年时间里，房地产市场分化加剧，强者恒强，许多小型房企退出了赛道，而鹏润控股却实现了逆势高增长。但在数据背后，却存在诸多疑团。

实控人手握29张银行卡

私人账户收款7亿

鹏润控股是一家“夫妻店”，招股书显示，实控人张中华在公司中担任董事会主席、CEO及执行董事，其妻李红担任财务总监及执行董事，两人一个掌大权，一个管财务。

而张、李二人及其子女共同成立的家族信托基金，持有公司99%的股权。         

这种家族式的管理，让鹏润控股的财务出现了违规行为。

根据我国公司法，除法定的会计账册外，不得另立会计账册。对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储。自2016年1月起，根据保定市适用法律及法规，出售物业所得款项（预售所得款项）必须直接存入指定控制账户。

然而，鹏润控股却以14名人员的个人名义、在7家银行的不同分行开设了29个个人银行账户。这些个人账户收取的现金，主要用于预售活动产生的所得款项，支出的款项主要用于经营开支付款。

这29个个人银行账户，均由张中华最终控制并实际拥有。14名人员包括：附属公司的2名雇员、张中华所控制关联公司的9名雇员、张中华的2名亲属、张中所控制关联公司雇员的1名亲属。

直到2019年6月30日起，公司已停止使用所有个人银行账户。自2020年2月1日起不再通过非指定控制账户收取预售所得款项。

2017年至2019年前10个月，鹏润控股通过个人银行账户收取的预售款总额分别为3.21亿元、2.71亿元和1.21亿元，总计超7亿元。分别占公司收取预售所得款总额的67.1%、28.0%和11.7%。上述同期，个人银行账户的付款分别占公司营运支出总额的3.4%、5.1%和少于0.1%。

对此，招股书中给出的解释为：可更灵活地存入及提取现金，并促进日常现金流动性。

但是，从税款缴纳的角度出发，这种通过个人账户存取资金的方式，却存在很大的漏洞！目前，有不少企业试图利用私人账户“避税”，有很多企业已经因此而受到处罚。

张中华所掌握的29个个人账户是否存在避税问题，暂无法查证，但作为一家公司，长期通过这种方式运转资金，确实有瓜田李下之嫌。

业绩、负债“过山车”

递表前集中派息5600万元

鹏润控股的主体，是河北鹏润房地产开发有限公司（简称“河北鹏润”），成立于2009年4月，注册资本3000万元。起初在保定的白沟新城开发物业，2015年布局高碑店。根据招股书资料显示，鹏润控股在白沟新城及高碑店已开发及正在开发的项目仅9个。 

2017年4月时，雄安新区正式成立，而白沟新城毗邻雄安新区，随后鹏润控股加大拿地力度。招股书显示，2018年公司收购土地总数为16个，涉及的总建筑土地面积约为11.42万平方米，同比增长256.88%，公司近40%的土地储备在雄安新区成立以后获得。       

鹏润控股搭上了政策的快车，公司扩张较快，但公司业绩却如同过山车一般骤升骤降。

招股书显示，2017年及2018年，鹏润控股的收益分别是3.57亿元、2.24亿元；2018年前10个月月及2019年前10个月月31日止10个月，鹏润控股的收益分别是0.4亿元、5.63亿元。第一年同比下跌37.2%，第二年同比上涨1315.9%。

纯利方面，2017年及2018年，鹏润控股纯利分别为9408万元、2229万元；2018年前10个月及2019年前10个月，鹏润控股纯利分别为-497万元、2220万元。

对于过山车似的销售业绩，鹏润控股解释称：是由于鹏润·美墅家一期的交付，该项目是以高端客户为对象的联排房屋，具有较高的平均售价。

同样上演过山车的还有负债比率，招股书显示，公司的“资产负债比率”截至2017年底为57.3%，到2018年底增加至76.9%，但截至2019年10月31日，鹏润控股的“资产负债比率”大幅减少仅剩5.7%。               

“资产负债比率”大幅波动，主要因为公司的有息负债变化巨大。

招股书中，鹏润控股仅有一项计息借款：

2017年11月，公司为鹏润·原著一期项目拿下一笔1.6亿元的信贷额，2020年11月到期。

2017年公司动用7000万元信贷额，2018年公司动用了6310万元信贷额。

截至2018年12月31日，公司未偿还的有息负债总额达1.11亿元。

2019年10月底前，公司便偿还了9000万的有息借款。

2019年12月，鹏润控股已偿还于所有未偿还本金及相应利息，有息借款归“0”。

也就是说，在递交IPO申请书之前，鹏润控股紧急清空了自己的有息负债。

鹏润公司的紧急操作除了清空借款，还有派息。

招股书显示，于2017年12月，河北鹏润向其当时的股东宣派股息人民币5600万元，已于2019年6月以现金悉数派付。

2017年12月，公司涉及的股东有杜海波、长盛投资、保定礼贤，但实际持股人均是张中华。

值得注意的是，鹏润控股的股权腾挪十分频繁。

2009年，张中华及高秋生分别持有河北鹏润持有80%及20%股权，其中高秋生所持股份为帮张中华代持。

2011年，代持人换成了杨建永。

2013年，杨建永将河北鹏润20%转让给长盛投资，同时张中华将河北鹏润80%股份转让给长盛投资和杜海波。

2017年12月，杜海波撤出，把持有河北鹏润5%股权转让给长盛投资。紧接着长盛投资把持有河北鹏润100%股权转让给保定礼贤。保定礼贤当时由张中华全资拥有。

最终，2019年4月，河北鹏润增资，引入投资者张铭辉。招股书递交前，张中华、李红和张铭辉分别持有鹏润89.1001%、9.9%及0.9999%股权。

伴随偿还有息债及现金派息，截至2019年10月31日，现金及现金等价物仅剩2123.9万元，较2018年同期减少超50%。