国家发展改革委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，主要有几个内容：

城区常住人口300万以下城市，全面取消落户限制！

积分落户政策，社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

都市圈和城市群内户籍准入年限同城化累计互认。

加快改造城镇老旧小区，防止大拆大建。

扩大保障性租赁住房供给，着力新市民、青年人等群体住房困难问题。

大家最关注的还是户籍制度改革。

常住人口100万以下的中小城市很早已经陆续取消了落户限制。

2019年范围扩大了，300万以下的就要取消。后来还提出了城区常住人口300-500万的大城市也要全面放开放宽落户条件。

如果加上今年，已经连续四年明文提到此事，可以看出国家对放开落户的重视。

有个标准，按照住建部划分：

城区人口1000万以上是超大城市，目前有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津共7个城市。

城区常住人口500-1000万的是特大城市，包括东莞、武汉、杭州、佛山、南京、郑州、西安、济南、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨、昆明、大连，共14个。

剩下的300-500万是I型大城市，100-300万是II型大城市；50-100万是中等城市；城区常住人口50万以下是小城市。

也就是说，除了超大城市、特大城市和之外，放松落户限制的发令枪又一次轰轰烈烈打响了，我估计很多城市又要有动作了。

我觉得吧，除了500万以上的21个城市，500万以下的城市很快就可以自由落户了，后面你想去哪就去哪，自由切换。

为什么会有这个调整呢？

本质上还是人口红利正在逐渐消失。

以前生育率高啊，但是现在生育率下滑非常严重，2021年的数据一部分省份已经出来了。整体上

2021年我国出生人口1062万人，打破1949年以来的最低值纪录。

2021年我国出生率7.52‰，同样是有记录以来的最低值。

分省看：

其中，广东、江苏、浙江、湖北势头相对好一些。

差的是人口大省河南，已经都不愿意生了！

2021年出生人数79.3万，这是44年来首次跌破80万大关。

广东的出生率一直非常高，但也从常年在1.1%以上，跌到不足1%......

广东是因为人口基数大，过去生育率相对较高。但常住人口第一的宝座还是被不爱生娃，但外来人口多的浙江拿下。浙江一年净增72万人，超过广东的60万人，一跃成为全国人口净增最多的省份！

江苏，湖北和浙江类似，虽然生娃不给力，但能抢人过来啊，靠这招人口净增长数据也被拉起来了。

看到没，这就是抢人的魅力，人口是一种资源，随着人口变成一种存量资源，各个城市也会进入存量博弈的新阶段，我估计呀，以后城市要是不给力的，人口就会流失，压力会更大。

回顾这几年抢人的城市，越早启动的效果越好，楼市也相对滋润。

因为人口增长趋势很大程度上决定了房地产的趋势。

特别是一二线城市，大家看看一线的深圳、广州，二线的西安、杭州就非常明显，抢人这事，一直非常重视，这也导致这两年楼市极其火热。

而像在收缩人口的北京，房价就跑输了广深。

不过现在看北京上海也在慢慢放开人才落户。尤其是上海，去年稍稍放开了毕业生落户，5大新城的落户，楼市就非常坚挺，这一轮率先回暖。

但整体看，2021年北京、上海、广州的常住人口增长只有7.7万人，比起过去十年三座城市平均每年共增长101万人，跌幅大到让人无语。

疫情的冲击，让人口的流动也在变缓，另外高房价也挡住了一部分人。

至于那些三四五线小城市，受到的冲击更大，绝大多数撑死了也就勉强捞点汤喝喝。

有些省，本身经济一般般，人口数据出来，就不太好看。

举江西为例，它是全面放开了落户限制的省份。2021年，江西全省常住人口为4517.4万人，较2020年普查数据相比，减少了1.46万人。

除了南昌多了18.25万人外，景德镇、萍乡、赣州等增加了点零头，其他都不太给力，被省会城市吸走了。

人都跑了，楼市也不太好，所以，人口基数最多的赣州就出来救市了。

所以一个地方的楼市政策，跟那个地方的人口数据是强关联的，内部都有逻辑。

那么，放开城区人口300万以下的城市落户限制，会对楼市有多大的影响呢？

1、短期的人口增长和对房地产的促进当然是有的，但是整体非常有限。

不排除放松落户的城市会吸引一波人口，楼市能消化一波库存，但抢跑和踏实做好城市配套很重要。

不然大家都在抢人，你凭什么能吸引别人去？

城区人口300万以下的多是三四线城市，它们本身的落户门槛、限购门槛就比较低，有的甚至不限购。加上小城市的楼市整体趋势下行，很难逆转。

所以放松落户门槛，人也不一定去，对刺激楼市的作用有限。

2、城市和城市之间又不一样，一定要找有“大腿”的小城市。

什么意思呢？

两个方面，一是本身实力要够强，能有人口流入；二是要有靠山，承接外溢需求。

美国底特律地区、德国鲁尔地区、日本部分中小城市的经验告诉我们，城镇化率达到65%以后，人口流动会从乡村到城市迁移，变成城市和城市之间的迁移。

人口向大城市汇集已经是趋势，这个不用多说了。最终能够留住人口的，还是得看能提供更多就业、更好生活配套的都市圈、城市群。

所以，主要关注两个地方：

1、城市群都市圈，尤其是一线城市都市圈。

像粤港澳大湾区、长三角、京津冀，中部城市群，成渝等周边有人口持续流入的小城市，还是有受到核心区外溢的支撑。

大湾区里小而美的珠海，人口增速仅次于深圳；北京边上的北三县，上海旁的昆山等，都值得关注。

2、有重大政策利好的地方。

比如海南的海口、三亚。

独特的旅游资源和海南自贸港口政策利好。需求很多，购买力来自全国有钱人，土地供应不足，市场供不应求。

如果它们能放松落户限制，这对楼市来说绝对是个利好。

但是放开落户是为了推进城镇化发展，如果楼市太火爆了，调控手段还是会出来的。所以建议关注长线，不要指望短期爆炒。

最后，樱桃因为对城市规划也有些研究，简单补充我的几个观点：

第一，从城市本身的角度，为什么后面很多城市都会鹤岗化？

因为没有产业，没有税收，城市就是一个企业，市政配套（学校，公园，医院，交通等等）就是他的投资，税收是收入。过去很多城市是靠投资拉动，而不是税收支撑。

如果后面城市赚不到钱，就不会有更好的配套，就吸引不来人才，更加吸引不了企业来创收，进入恶性循环。

现在是经济还有中高速增长，存量搏杀的并不激烈，但是随着经济新常态，资源只会集中到大城市，城市与城市的竞争会非常激烈。很多小城市就会鹤岗化。

第二，城市的发展，逐步会从投资型增长转变为运营型增长。

这啥意思呢？

过去有城镇化，城市靠基建投资能拉动增长，修地铁，修公路马路和市政配套，但是很多三四线城市的配套已经饱和了，不需要修了，再修过剩了，那怎么办，就要筑巢引凤啊，靠招商引资产生税收 ，但是好的企业会去么？都要抢啊。

有几个能像合肥这样，能不顾一切把京东方蔚来抢过来呢? 这是合肥管理有远见，至少人家还是个省会呢？其他城市可没这么好运了。

所以很多城市进入运营型增长之后，就是我们说从CAPEX转向OPEX的过程中，注定会有很多城市转型失败。

这也进一步告诉我们，只有一二线城市才有持续性的增长，因为一线城市除了有企业的税收，连市政都没完善呢？你看看每年深圳只有6成初中生能上高中，入学率这么低，说明资源和配套还有很大的提升空间。

因为只要人口流入，就必须有配套跟得上，每流入10万人，就要有多少个幼儿园，初中，高中，绿化面积等等，照理这都是要算出来去补的。

所以在过去轰轰烈烈的城镇化之后，必然会迎来又一波的大城市化，大城市化过程中，优质资源一定会往优质城市倾斜。相信你懂这个逻辑。

第三，随着一二线城市的人口虹吸效应加剧，买房跟着人流买没错，但凡能流动的人口，基本上也都是有些资产和积累的。

人与人之间的财富差距，仍然跟你所选择的城市强相关，这一点到现在也不过时，城市强，意味着平台提供的机会多，努力只是一方面，平台给机会，这很重要。

相信我，水往低处流，人往高处走，给小城市的人的建议是，尽量提前往一二线城市卡位，时间越久越难流动，努力很重要，但选择更重要。

如果觉得一线房价高，那你就去二线，二线跟三四线的房价差距现在并没有拉开，未来是K型发展，还会进一步拉开的。