北京楼市今年真是很惨！

调控不放松就算了，还2次遭受疫情黑天鹅影响，这一点真是谁也没料到。

据中原地产分析师张大伟说，今年1月北京市场比较平稳，2-3月受疫情影响，成交极度萎缩，4月市场逐渐恢复正常，5月出现了一次非常明显的小阳春行情。6月上半月二手房高位运行，新建住宅供应井喷。

本来指望着行情好转，加速去库存。

但没想到的是，随即因为疫情再次来袭，市场又一次陷入低迷。

开发商和中介都哭了。只有购房者笑了。

今年上半年，北京二手房的成交量是最近6年来，最少的半年，只有6.5万套，不到2016年上半年的一半。

新房市场也是库存压顶，存量达到8.76万套的历史高峰，相比去年同期上涨29%。

而上半年新房成交只有1.7万套。 

而且相比2019年同期，新房成交均价从5.48万/平米下降到了5.07万/平米，降幅8%。

这其中有很大一部分还是限竞房。

截至7月28日，北京限竞房总共供应了7.92万套，成交了3.97万套，剩余存量套数还有3.94万套。

也就是说，8.76万套总的存量房中，限竞房占了3.94万套。

那接下来还有多少限竞房呢？

预计未来等待入市的大概还有三四万套。

去年成交只有2万套，而今年成交2.5万套应该问题不大。

所以总的限竞房加起来，未来大概就是七八万套要消化的。如果一年成交2.5万套的话，完全消化完，需要三年时间，那就是到2022年年底。

但是，北京的限竞房市场分化非常明显，五环内的去化很快，而五环外的项目卖的比较差，这种消化周期肯定会比较长，只能慢慢卖了，后面尾盘开发商也不会那么着急。

2017年北京调控之后的三年，基本上卖的土地都是以限竞房为主。

但是从今年开始，北京就很少出让限竞房土地了！到目前为止，北京总共才卖了4块限价房用地。

如果疫情不会再次出现的话，北京开发商明年应该是有点盼头了，毕竟今年就开始大规模的卖非限竞房用地了。

后面的限竞房也是卖一个少一个，总要卖完的。

中原地产统计，2020年一共成交了商品房住宅地块34宗，其中有28宗不限价，而未来挂牌的7宗地块，也全部不限价。

2018年不限价土地只有一宗，2019年14宗，今年到目前就有28宗了。

就拿北京最近出让的两宗地来说，位于北京西四环和西五环之间的大瓦窑，靠近地铁站，地段非常好。

一宗地引来8家房企和联合体抢地，10万平米，最后44轮竞拍，以溢价26.5%成交，总地价48亿，楼面价46588元/平米。

另一宗地，12万平米，29.6亿成交，溢价率18.26%，楼面价43868元/平米。

而周边比较旧的二手房在5-6万/平米。

按照地价成本，新房不限价的话，怎么也得卖到六七万以上吧。

离这里一个地铁站的万科中粮假日风景，07年的房子，99平米的2房，从2017年三四月最高价，8.2万/平，降到目前的6.5万，大概降幅20%。

据张大伟说，北京房价过去三年跌的血流成河，住宅很多都跌了30%，公寓跌了60%，这个我没有去现场调研，也不知道跌了这么多没有。

但住宅跌20%应该是有的。

北京虽然没有放松调控政策，但是从北京今年放松土地市场的征兆来看，政府也是有意要稳定一下市场的。

因为知道五环外的限竞房供过于求，需要去库存，而五环内的商品房又供不应求，总不能一直违背市场规则。

但北京作为首府，汇聚了全国最多的资金流，又不敢放松调控政策，一旦放松，迎来的肯定是报复性的房价反弹。

就像深圳一样，稍微放松一下豪宅税，房价就是一波大涨。虽然北京当下库存多，不至于马上暴涨，但是只要放松调控，被压抑的需求肯定会释放，北京成交量肯定会暴增，北京肯定不敢冒险放松调控。

所以我觉得北京调控的方向确实是有所调整了，就是从过去三年打压房价，变成了今年的放松土地出让，开始去库存，稳定市场，但并不是刺激市场。

因为激活土地市场，卖一些好地段的项目，只要稍微有溢价，确实就可以激活楼市。