西部连续两个省会城市有大动作。

一个是前天和大家提到的南宁，用十年地铁自由来吸引刚需上车，效果好不好不知道，但据说这个地铁集团的董事长昨天突然被双开了。

另一个呢，则是我偏爱的成都。

昨天傍晚突发新政，事关限购和摇号的，一堆人在微信上给我转，问我的看法，所以今晚说下这事吧~

外地人每次说起成都的限购都是一头雾水，每个区域的限购政策都不一样，太复杂了，真的也不知道怎么想得出的。

这一次总算是简化了一点点。

1、天府新区、五城区、高新西区、和二圈层全部打通，统一为一个住房限购区域，可以互相买，除了高新南；

2、高新南可以买全部，整个成都。

第二点是有关摇号的， 取消了 顺位，以后没有刚一，刚二，刚三的说法了，只剩下无房和普通两种，棚改也算是无房。

无论在成都缴纳多少个月的社保，以后摇号均一视同仁。

另外以下三种情况取消公证摇号。

1、首次开盘的“双限项目”及后续房源； 2、建面200㎡以上的房源； 3、登记人数不足200㎡以下房源数2倍时。

新政出来后，有不少人说高新南是大赢家，通买全部。

我只能说有高新南购房资格的人才是大赢家，高新南并不是，需求只出不进，对高新南可不是什么好事。

相反天府新区这次才是真的赢家，二圈层的买家也可以买入，购房需求增加了。

当然这并不代表后续天府新区还会继续涨，因为天府新区之前涨过了，而且供应量大，新政最多起到托市的作用。

总的来说， 成都这一次只能算是政策优化，根据当下房地产市场而做出的一些改变调整，不属于我们平时常说的“救市”，所以对成都楼市不会有太大的影响。

不过每次成都的政策都非常牛掰，都不会等市场完全凉的时候出来，都是市场有些异动的情况下及时出来一点点放，只能说：高明。

换个角度来看，其实成都的这一次政策优化也能窥探出， 成都楼市的成交量已经有点后劲不足了。

之前我不是说过吗？今年成都成交量好大，包括现在也不差，但是樱桃从来都不是看跌说跌，看涨说涨， 因为楼市一定要说变化，说预判，打提前量。

先说新房的，成都新房向来都是限价的，所以单纯看统计局的价格并不能看出市场的变化。

成都新房最引以为傲的是“摇号”“打新”，可自从9月份疫情过后，成都新房就开始发生微妙变化。

最明显的就是顺销的项目越来越多，除极少数网红盘三倍熔断外，绝大多楼盘都在顺销。

而且去化比较艰难，比如青羊新城国贸鹭原，从10月开盘至今，仅有个位数的认购。

当然个别限价红盘，还是很抢手的，但是热度也没有往年高了。

也是因为需要摇号的新房越来越少了，所以逐步取消公证摇号是自然而然的事情。

同时还取消顺位了机制，也没有熔断的说法， 未来一些全城瞩目的网红盘大概还会再现万人摇的局面。

这一点其实是利好新房的，毕竟市场就是需要“万人打新”来烘托热度。

成都这点小九九打的真够精明。

相反的，二手房的利空加剧了，以前顺位靠后的人都跑去二手房市场，现在大家都想去新房市场搏一搏。

成都的二手房成交量大，11月份截止到目前成交了7000多套，这个月上万套问题不大。

但是目前成交速度已经赶不上卖家抛盘的速度了， 成都5月份出台新政后，二手房增加了2万多套。

这也是为什么成都二手房涨不起来的原因，库存激增的速度太快了，供应量过大，卖家为了尽快卖出去，都在打价格战。

比如成华区的“王者”华润二十四城现阶段有不少房源开始降价抛售。

还有天府新区的一些小区，从10月份开始几十万的降，平均跌了5000一平。

成都的第三轮土拍中，天府新区新房的清水限价已经去到3万了，而二手房却跌到了2万多，后续的新房大概率吸引力也下滑。

10月27日成都完成了第三轮集中供地，情况不是那么理想。

流拍率8%，这个流拍率看起来并不高，但要知道这次土拍是国资房企和城投兜底的结果，兜底率高达84%，另外溢价率晋升0.44%，几乎为零。

更关键的是，成都这次推出的地块比前两轮都要优质，超过一半位于市区范围内，还放松了地块的限价。

就这样，土拍成绩还不理想，房企没钱是一方面，主要也不大看好后市。

当然我们还是要说一句公道话， 成都楼市虽然表现开始乏力，但今年以来，放在全国来看依旧是数一数二的。

最主要的原因就是 需求旺盛！ 我个人是很看好成都的。

这一点哪怕是杭州看了都要流口水的，没办法，浙江人可选的地方太多了，但是四川只有成都，西南也就是成都和重庆了。

而且对比全国来看，成都的房价也不贵，泡沫不大。可能这话有些人不喜欢听，但是横向对比，这是事实。

尤其是五城区，一两万的大把，我认为实在没什么下跌空间，再跌的话四川其他地级市都不用活了。

从新房存量来看，成都各圈层之间差异较大，其中热度更高的一圈层去化周期最短，约12.7月，属于正常范围。

成都大部分人口也是集聚在一圈层，需求也比较集中。

但接下来成都的三圈层，二圈层可能会有一定的回调风险。

外围 的去化已经超过20个月了， 去 化有一定难度 ，这些房子 也是降价的主力。

还要特别提醒一下，天府新区和龙泉驿，这两个投资客集中的地方，要规避一些投资客扎堆的板块，尤其是二手。现在天府新区往北的成熟点的板块相对来说会更稳健，像南部视高那种现在不要去买。

长远来看， 天府新区仍然是未来成都的发展方向，这个不会变 ，网上有些声音说天府要凉，我觉得是没有道理的。

当然，天府从长周期看不会有啥问题， 但是短时间内人口导入还有点跟不上， 后续楼市转冷的话，二手房不排除会有投资客降价甩卖的情况。