10月份一则法拍房信息就像是一颗重型炸弹一样，轰炸整个上海豪宅圈。

法拍房源是华侨城苏河湾一套别墅，该小区是上海市中心高端豪宅项目的标杆，位置非常好。

目前挂牌在卖的别墅挂牌价3亿以上，有的4亿，而高层的成交价也在单价25万左右。

但是最新法拍的一套别墅，最终的成交价竟然跌到了1.9亿，单价16万，几乎是市场价的一半！

这一拍，直接击溃了上海豪宅的价格体系。

这套房源其实已经是二拍了，当时一拍的时候市场评估价是3.12亿，起拍价2.19亿，在江苏省泰州市中级人民法院执行拍卖，没想到竟然流拍了。

二拍的起拍价是1.7亿，也只吸引到2个有钱人去竞争，在拍卖的过程中，也只是10万，10万的加价，生怕给多了一分钱。

虽然法拍房会比市场正常房源便宜，但也不至于便宜一个多亿啊，这次华侨城苏河湾的法拍真的震惊到上海的豪宅市场了。

不过仔细观察可以发现，这段时间以来，上海豪宅市场似乎已经早就摇摇欲坠了。

壹地产也有报道，最近上海降价的豪宅真不是一两个。

中粮天悦壹号223平降价10%； 露香园一期275平降价10%； 复兴珑御231平降价13%； 翡丽甲第457平降价17%。 ……

今年初刘嘉玲的上海豪宅华山夏都苑还上过热搜，刘嘉玲姐姐戴着红帽子坐在阳台上欣赏魔都的风光。

但这个豪宅的价格也开始直线跳水。

254平4房2厅4卫今年7月份成交价为4643万，单价18.28万，现在3800万还带车位，单价只有14.96万。

价格已经回到2年前。

和李佳琦买入的云锦东方齐名的陆家嘴豪宅九庐二期现在挂牌的182平楼王，从最初的挂牌价4800万一路下降到3600万，连降6次，单价不到20万，对比之前九庐最高的成交价是23万+的。

房主据说已经把工作重点转去国外了，着急出手。

这套房子要是还是卖不出去，大概率还会继续降价。

这几天九庐1期也出了一套248.16㎡的法拍房，即将在10月30日起进行司法拍卖，起拍价仅人民币3021万元，折合单价为12.17万元/㎡左右，而这套房源的评估价达到4315.68万元。

不光是九庐，最近上海还出现了大量性价比高的法拍豪宅。

比如说最近的华侨城苏河湾、绿地海珀旭辉、复兴珑御、万科翡翠滨江、华润外滩九里、新华路1号等知名上海顶级豪宅。

和华侨城苏河湾那套别墅一样，大部分的法拍房都是生意失败，无奈之下才走到法拍的结局。

法拍房虽然有风险，风水也许没那么好，但耐不住便宜啊，总会有富豪买单的。

豪宅盘本来接盘的人就少之又少，如今大量性价比高的二手豪宅出现，很容易引发价格体系崩溃。

你想要尽快脱手，只能降价，这也意味着上海豪宅已经挺不住了。

上半年上海的豪宅还很抢手，价格不断刷新眼球。

就是因为稀缺和保值。

当时吸引到全国各地的企业主，还有两岸三地的明星，哪怕是给上千万的茶水费也要买。

现在怎么突然又要降价了。行情变化也太快了吧。

首先，主要是新房供给在持续增加，未来上海的豪宅新盘陆续上市。

我之前的文章提到过上海未来的新房供应量大，是近三年的最高峰，其实豪宅也不弱。

网上有人整理出黄浦区近年可售的准豪宅和豪宅项目。

加起来总计24个住宅项目，超200万方住宅供应，按照200平一套，接近1万套的供应量啊，而这仅仅是黄浦区。

新房都是有限价的，而且和二手房还有巨大的价差，比如去年上市的九庐三期，新房限价才13万，二手房20万+，傻子都知道抢新房。

也就只有煤老板这类有钱没积分的土豪，才会选择高价接盘二手房。

随着部分豪宅业主为了打新腾名额，或者润出去了，大量的二手房豪宅被就挂上了二手房市场，哪怕是再来一波煤老板也未必消化得完啊。

另外，最近情绪对于房产的预期也不乐观，稍微有点风吹草动就让大家不淡定。比如昨天第一财经的社论，我在微信的朋友圈还专门给大家解释了，不用太在意这个，说明不了啥。

还有，今天房产税的消息又开始传了。

种种迹象，让豪宅客户也忧虑，以至于很多人选择抛盘，一下供过于求，豪宅的价格也撑不住了。

除了上海之外，上周我们在樱桃看深圳上面也写过：！就连深圳湾的豪宅价格都跳水了。

广州和北京，我目前还没有看到明显下跌的迹象，但后面估计也会扛不住。

大家还记得我之前说过的那个北京金融界的案例吗？短期内涨这么多，我认为是到顶了，这个朋友我也已经跟他说了。

一般来说，楼市下跌的传导路径是，从郊区盘、老破旧开始跌，然后是刚需盘，改善盘，最后才是高端豪宅。

就跟股市一样，最后才轮到茅台这种高端消费人群的股票跌。

这么看的话，豪宅自然还是最抗跌的产品。

现在是受到短期的利空消息，比如供应量过大。

还有就是宏观大环境：

实体偏保守，老板们赚钱难；

企业上市ipo减少后，造富神话也变少了；

明星主播也不似当年高调，开始卖惨；

。。。

其实没那么多有能力接盘豪宅的人群的，根本不是某音上面动不动保时捷宾利劳斯莱斯。

况且，这群人也是嗅觉最敏锐的一群人，也会看形势而动~

其实往更大的角度看，今年下半年之后，整个有钱人的消费也在趋于保守。

我专门还查了下，豪车卖的也没那去年那么好了，保时捷帕梅，奔驰大G加价都在降低。像奔驰G63，以前都要加价百万的，今年降了四五十万了，帕梅也不需要加价等那么久了。

要放在前两年，大G都是理财产品，二手开一开还要涨价卖。

包括奢侈品，今年卖的好奢侈品是什么？大家可以自己去研究，是二手奢侈品行业今年爆发了。当然我觉得买个一两万二手包包的倒不是说明有钱人没钱了或者怎么样？ 相反，这个群体更多还是中产。

总之吧，回到 楼市来说，这一轮的调整，哪怕是豪宅也不能幸免，涨多了都要歇一歇的~