新华财经和面包财经研究员统计了房地产开发企业2022年一季度境内信用债和境外美元债的发行情况。

统计结果显示，一季度国内房地产开发企业发行境内信用债合计融资1375亿元，同比下降19.87%；发行票面利率平均值为3.70%，同比下降1.25个百分点。境外美元债规模大幅收缩，一季度房企美元债融资规模为44.77亿美元，同比下滑75%；平均票面利率为8.53%，较去年同期上升0.86个百分点。

整体来看，随着房地产行业流动性危机加剧、信用风险的恶化，金融机构对房企融资仍持谨慎态度。一季度房企境内信用债、境外美元债规模较去年同期均有所下滑，而利率呈外升内降的态势。

房企境内信用债发行规模同比下滑近两成 3月恢复明显

以发行公告日测算，2022年一季度共有70个房企相关债务主体发行国内信用债，合计发行规模约为1375亿元人民币，环比上升25.98%，同比下降19.87%。

图1：2021年1月2022年3月房地产开发企业历月信用债发行规模

从变动趋势来看，一季度房企信用债发行规模呈复苏态势，其中3月份信用债出现较为明显的反弹，达到近半年来的高点。

随着并购贷不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”、全国性商品房预售资金监督管理办法以及支持民营房企发债融资等政策的陆续出台，一季度房企境内信用债规模环比有所回暖。但从往年数据来看，3月是房企信用债集中发行时段，在行业债务风险尚未出清、大规模举债发展的模式逐渐退出的大环境下，一季度房地产企业融资规模同比下滑明显。

国资房企为发债主力 万科、招商蛇口发行规模靠前

2022年一季度，在新发行境内信用债的房企中，万科发行信用债融资最多，金额近百亿元，平均票面利率为3.14%；其次为招商蛇口，融资金额为74.91亿元，平均票面利率为3.14%；中海集团融资金额为70亿元，在一季度国内新发境内信用债的房企中排名第三，平均票面利率为3.18%。

图2：2022年一季度房地产开发企业境内信用债发行规模前10名

票面利率方面，2022年一季度国内房地产开发企业发行境内信用债票面利率平均值为3.70%，环比下降0.62个百分点，同比下降1.25个百分点。

从发债主体来看，一季度境内共发行信用债融资149笔，其中137笔发行人企业性质为中央或地方国有企业，国资房企占比超九成。而2021年一季度，国资房企债务主体占比为66%。自2021年下半年政策与资金面收紧以来，国资房企在金融机构风险偏好较低的环境中更具信用优势，成为一季度发债主力。

在所有一季度新发行境内信用债的房地产开发企业中，金科地产发行境内信用债的票面利率最高，达到8%，高出同期国内房企发行境内信用债票面利率的平均值4.3个百分点。此外，天盈实业、天地源、格力地产等主体当月发行的境内信用债票面利率也处于较高水平，发行时票面利率均不低于6%。

美元债规模环比回暖但同比仍大幅收缩 票面利率上行

2021年下半年以来，房地产行业流动性危机加剧，债务违约危机频发，境外美元债规模大幅收缩。按照起息日口径统计，2022年一季度，国内房地产开发企业中共有17个债务主体发行境外美元债，共发行美元债18只，发行数量相比2021年四季度增长63.64%，同比下降68.42%；融资金额为44.77亿美元，相比2021年四季度增长72.72%，同比下滑75%。

图3：2021年1月至2022年3月内地房企历月美元债募资金额

从发行规模来看，一季度新发美元债的内地房企中，荣盛发展的新发美元债规模最大，合计金额为7.41亿美元，正荣地产、禹州地产分别位列第二、第三。

图4：2022年一季度房地产开发企业发行美元债明细

从发债主体性质来看，境外美元债依然以民营房企居多。目前，金融机构对房企融资仍持谨慎态度，海外美元债规模反弹乏力，而2022年一季度国内房地产开发企业发行境外美元债的平均票面利率为8.53%，较去年同期上升了0.86个百分点。其中，绿城中国发行的于2025年1月到期的增信债券票面利率为2.3%，在一季度新发美元债的内地房企中属最低水平。