哈尔滨又“救市”了！

这一次是取消限售。

哈尔滨是在2018年楼市最火的时候出台了三年限售的规定，今天算是正式取消了。

其实这一点都不意外，之前在青岛即墨取消限售的时候，我就说过除了一线和个别热门的二线城市，其余大部分的城市，限售都会慢慢放开的。

别说限售了，限购限贷都会逐一解绑。

这次哈尔滨放开限售，效果有多大？

放开限售这个东西吧，有的人说是利好，有的人说是利空。

说利好的就是有些次新房终于可以卖了，会加快市场的流动性。

因为之前次新房限售，市场能买卖的都不是最新的房子，房龄久的大家都不爱买，想买最新的业主又不能卖，所以市场成交量也会下降。

说利空的是认为以前限售是为了限制投资客抛售，冻结市场成交量，防止房价下跌。

现在放开了，投资客抛盘，市场二手房供给量一下增多了，抛售压力大，很可能供过于求，促使房价下跌。

好像都有道理，但我觉得利好肯定是更多的，不然地方政府救市怎么会想着放开呢？肯定是利好市场才放开嘛。

其实大家不用担心放开限售，市场二手房抛售压力过大，除非是一些远郊，很多人都想抛盘换到市区。

市区不存在集体抛售引发下跌的问题，因为现在房贷放松了，市场需求本身也在增加，加上限售放开又有好房源出来，买卖双方一拍即合，反而有利于促进市场成交量回升。

只要二手房成交量回升，也会带动新房市场回暖。

哈尔滨限售是2018年出的政策，买了新房网签三年就可以卖，而不是拿到房产证三年，等于说收房一年就能卖了。

但买房的又不都是投资客，绝大部分都是刚需和改善，刚刚买的新房才收房呢，马上卖干嘛？

而且最近这三年哈尔滨一直处于调整中，2018年5月之后买的房子估计卖了还得亏本，买来自住的人也不甘心亏本卖吧。

所以我认为哈尔滨市放开限售，市区也不存在集体抛盘。

但要问放开限售的效果会有多大，我也不乐观。

因为哈尔滨目前新房库存还是很多的，去化压力很大，调整周期还没有结束。

市场信心严重不足，想明显好转确实还需要时间。

去年10月份，哈尔滨嗅到政策风向转变后立马颁布救市政策，几乎可以说是打响省会城市救市第一枪了。

这十六条救市政策，主要都是一些帮扶手段为主，给大学生、农民买房补贴、给开发商降低条件等等。

半年下来，效果不用说也知道不咋好了，不然今天也不会进一步放松。

对于目前的哈尔滨来说，能用的政策手段真的不多了。

哈尔滨是在2014年全面取消限购的，后面就再也没有新的限购政策。

限购取消了，限售现在也取消了，至于限贷？

去年11月份左右，我就报道过哈尔滨个别新盘偷偷推出零首付的现象。房价跌回2018年，“零首付”终于出现了！

相比今年才开始降首付的城市，哈尔滨足足提前了好几个月。

政策宽松的工具箱基本上已经掏空。

但能否回暖还是一个未知数，大概率还得继续熬。

和南方城市相比，东北楼市总是缺少底气。

虽然现在全国楼市的成交情况都不容乐观，但是东北的尤为严重。

东部指的是长三角大湾区一带，这是政策严控下导致急剧下跌，但是成交金额和成交量还是处于高位。

中部和西部地区的商品房销售面积，都在4000多万㎡，而东北地区只有369万㎡，同比下跌13.3%，跌幅远高于中部和西部地区。

中部和西部的商品房销售额，同样都在3000多亿元，而东北地区，仅有284亿元，只是西部地区的零头，跌幅也比中西部严重。

房地产表现其实是很能反映经济情况的，大家对一座城市有信心才会选择就业买房定居，反之逃离。

现在东北的所有城市都面临类似的困境，我就以省会城市为例吧。

1、房价连续下跌

这里我以国家统计局的数据为准。

哈尔滨：1月份，哈尔滨新房跌幅，全国第一；

2月份情况稍好些新房环比下降0.9%，二手房下降1%，摘掉了“全国第一”的帽子，全国第二。

再往前数，从2021年8月至今，哈尔滨新房价格已经七连跌，2月份均价为9964元，跌破万元大关。

从趋势看，2月份的跌幅虽然收窄了，但能否企稳还不确定。

长春的情况比哈尔滨稍微好一些些吧，但下跌仍然是大趋势，尤其是二手房，从去年9月份开始就开始一路下跌，未见好转。

沈阳算得上东北第一城了，但也守不住房价下跌的大门。

沈阳的经济面相对较好，2019、2020，甚至2021年上半年房价都在上涨。

目前的下跌，主要是属于周期性回调，但反正一时半会也很难修复。

2、库存高企，消化不良。

前几年市场好的时候，土地市场也十分火热，大家都趁着那个时候加快卖地的步伐。

但是回过头看，就是因为前几年卖地卖得太爽了，现在全积压一块了，造成库存高企的问题。

哈尔滨的土地供应总是喜欢大起大落，所以也容易引发房价大涨大跌。

近五年哈尔滨住宅年平均供应量达848万㎡，年平均销售量仅为699万㎡， 供需严重失衡。

截止至2021年12月，全市商品房去化周期约24.1个月。

松北区、平房区去化周期在三年左右，即便是去化周期最小的香坊区，也需要12.8个月来完成去化。

沈阳：截止到2022年2月底，沈阳商品住宅存量1763万平方米。

2月底出清周期延长至19.4个月，较上月底扩大1.0个月。

数据来源：中指数据CREIS

长春：截至2月份库存量为1119.58万m²，去化周期约为24个月。

东北三座省会城市的去化周期基本接近20个月或者大于20个月。

3、人口流失、经济基本面较弱

本来现在全国人口增长就已经接近停滞了，东三省的人口流失在全国是最严重的。人口增长占据倒数一二三名。

七普数据中，哈尔滨还是全国唯一一个人口流失的省会城市，十年共流失了63万人。

2021年的数据想必也不会好，目前仅黑龙江公布了人口数据，比上年减少46万人。

在人口上面，东北可以说是全线溃败。

最典型的例子就是哈工大，一般都是优先选择母校而非分校。

但南方城市的魅力太大了，导致年轻人用脚投票，哈工大深圳分校的录取线比本校还高。

经济产业落后，人口不断流失，东北人的买房热情也一去不返。

这三个省会城市已经算是比较好的了，下面的地级市情况更加严峻。

现在东北救市已经上升至省级了。

在此次哈尔滨取消限售之前，黑龙江和吉林早就发起了房地产救市的号角。

黑龙江：部署「全力冲刺房地产业增长」工作

吉林：「鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作，支持农民进城购房」。

东北的救市之路肯定不会就此停止，在接下来也许所有过去的调控政策大概率都会废除或者修正，甚至还会出台不少鼓励买房的帮扶措施。

可是东北的房子还能不能买呢？

我只能说，房子虽便宜，但不要贪杯哦，一套自住即可！有多余的钱还是来南方吧，东北大势已去。