最近利好消息接踵而至：

支持刚需上车、信贷放宽、降准降息……

各大城市的成交数据的确也有了回暖的迹象。

比如深圳之前一个月成交2000套以下，现在逐渐恢复到2000套以上，增加约30%；苏州，二手房住宅成交50.82万平方，环比增涨39.5%。

注意，我说的只是成交回暖，价格依然是降价为主。

但是成都11月份二手房成交 5659 套，环比增加 168%，也是成都二手房成交量连续7个月下滑后，首次环比回升。

今年年初是成都二手房市场最火的时候，当时3月份成交量最高4542套。

如今明显感受到二手房市场比较冷淡，成交量却异常凸起。

有些成都读者还反馈，这段时间来，成都房管局这几天交易过户的都爆仓了，楼市似乎突然火爆起来，甚至有一种2008年和2015年的感觉。

一些还没上车的朋友看着这景象实在让人恐慌。

什么情况，怎么楼市又要反弹了？

首先要承认的是住建局公布的数据肯定不是假的，房管局的人头攒动也是亲眼可见。

有的成都本地媒体说，是因为二三季度二手房业务直接停贷，贷款审核全都卡住了，导致无法网签备案，所以11月份集中放贷才导致成交数据剧增。

这个说法并不完全准确。

因为网签是不受贷款松紧影响的，一般情况下，如果你是按揭贷款买房的话，需要在房管局网签备案之后，再将资料递交给按揭银行进行审核。

其实银行审批是很快的，只要你符合贷款条件，就不会卡你，只是说信贷紧的话，放款就慢，尾款难拿。

由于担心每个城市执行不一样，我还特意又问了成都从事房地产的朋友，都表示，一般都是签了买卖合同，就能马上进行网签。

银行审批快慢与否，贷款是松是紧，都不会影响到你先网签备案。

假如最后银行审批通不过，网签合同再撤销就好了。

不过也有小部分中介会在按揭通过后进行网签，网签时间由中介来把握，但绝对不是主流，中介一般都想尽快网签。

所以说因为今年信贷收紧，拖延了网签备案，最后银行放松贷款，导致集中网签的情况应该是极少数。

而且今年4-9月，银行贷款极其紧张，大部分都是银行拒贷，或者减少贷款成数，那结果就是买方只能被迫违约，网签合同要撤销，成交量会减少，更加不可能存在集中到11月来网签的结果。

至于成交量回升我分析有以下几个原因。

1 、成都内在购买力的厚积薄发，积压了六个月的需求要释放；

2 、4-9月贷款收紧，10月贷款放松，前期卖房的改善型业主集中拿到了尾款，担心踏空，就会选择马上入市，所以11月成交量突然井喷；

3 、指导价让买卖双方博弈半年后，业主降价，行情见底，刚需上车；

4、很多房票在年底可以满12或满24月，终于可以买房了，厚积薄发；

5、对新房的恐慌，担心买到烂尾楼。

信贷放松和以价换量是最关键的。

信贷放松后，成都作为新一线城市，市场回暖是正常的，和大部分被限价的城市一样，成都二手房成交量的上升也是牺牲价格来换取的。

成都刚开始调控的时候，业主死活不愿意降价，市场博弈一段时间，着急用钱/着急置换的业主只能降价卖房。

11月26-12月1日，成都的挂牌涨价房源1072套，降价房源达到了8153套，是涨价房源的8倍。

目前成都部分限价房源价格甚至比指导价还低，如华润二十四城的指导价格为26095元/㎡。

但现在挂牌的房源价格直降4000/平，这种情况还不少，还有武侯区的鹭岛国际、保利花园等等。

高新区的均价也从7月份的26587元跌到了23170元，均价下跌3000多。

目前成都降价幅度比较大的主要是以低总价的刚需产品为主。

刚需市场回暖比较明显，但是金融城的中介小哥则表示高端市场目前还是很冷淡。

主要原因还是豪宅业主不愿降价，现在这行情不降价，首付门槛这么高，很难成交。

所以金融城、攀成钢等高端市场成交几乎冻结了。

文儒德、誉峰、润富国际花园、中海九号公馆、仁和春天等近3个月都没有成交房源。

不过金融城的二手房虽然贵，但高品质次新房比较稀缺，业主要是愿意降价也不怕找不到买家。

根据贝壳的挂牌数据，成都二手房房龄在5年以下的下滑了约7.5%；5—10年的次新房下滑了约4.9%；10年以上的房源量上涨了约12.2%。

二手房市场里，次新房越来越少，这也是为什么金融城业主心态这么强硬，宁愿不卖也不降价的原因，优质次新房太少了。

成都的新房供应量一直都控制的比较好，即便是11月份，成都新房去化周期大概在8.6个月，已经算紧缺的了。

加上前一阵子开发商暴雷事件频发，成都甚至传出佳兆业原地解散，蓝光也暴雷了，还有购房者投诉买了新房不到一周血亏70万的事情……

刚需担心买新房亏钱，更担心买到烂尾楼。

使得不少新房的购房者，奔向了二手房的怀抱。

11月份主城区的新盘去化率整体降至54%，只有极少数的网红盘卖得好，郊区不少新盘去化率连10%都不到。

现在成都的二手刚需市场回暖已经很明显了，房价会不会上涨呢？

要看接下来二手房成交数据稳不稳定，如果只是一两个月井喷，之后成交量又下降了，那就是昙花一现，对价格影响也不大，除非是成交量连续几个月放量，那价格就会反弹。

不过我觉得大家也不用太担心，毕竟有些二手房限价还在，现在成交的二手房大多都是低于或和指导价相差不大，刚需能做三成首付，要是房价继续上涨，刚需就会转向新房市场，毕竟成都的成交主流还是新房，可选择性多。

而且和新房相比，二手房性价比太低了，首先是限价，首付门槛大大提高，另外增值税要五年才免征，一套200万的房子，要多交约10万的税。

这些购房成本加起来，新房都可以加多一个房间了。

不仅是成都，但凡经过二手房限价的城市，元气已经大伤，只要银行贷款是根据参考价执行这一点不放松，二手房成交就很难谈得上“大涨”，刚需大可放心。

但降准后，成交量回暖，笋盘肯定是没有之前那么多。

现在二手房挂盘满天飞，我觉得就是议价的好时机，要是遇到过五年，同时又低于指导价的次新房，别纠结，赶紧上车！

新房市场也在蓄势待发中，为了消除购房者对于新房的顾虑，11月成都住建局发布12条措施，要求金融机构加快加大对房企的融资，力保新房价格稳定，和复工复产。

12月份第一周市场稍微回暖，开盘去化情况优于上周，整体去化率有约70%。

现在新房有政府限价和支持，风险安全可控，购房者此刻上车是完全没问题的。

但要注意不要选太垃圾的新盘，不说位置地铁商业学校全都有，但起码有一两样拿的出手的。