昨天才说了东北接连救市，好不容易来了个吉林救市比较温和能存活下去，还被很多朋友吐槽“治标不治本”。留不住人，一切扯淡。

然后今天吉林又出了全面放开落户，鼓励生二胎、三胎的政策。真的很拼了，也显得确实着急了。

但是，我发现杭州这个小机灵鬼，给出了 更高级的救市模版。

昨天在一片欢呼声中，杭州第三轮土拍爆了！

35宗地无一流拍， 收金759亿元。 让人惊喜的是， 开发商杀红了眼，有24宗冲到封顶价，直接进入「摇号」阶段，占比高达七成！

土拍是市场的风向标，杭州算是拿捏住了。

但是，要注意，它可能就是本轮土拍最大也是最后的赢家了。

我们看看其他城市的土拍情况，预告一下——依然惨淡：

无锡，20宗地块全部出让成功。其中只有3宗低溢价成交，最高土地溢价率仅2.76%；

长沙，26宗地共成交23宗，最高溢价率比和流拍率比第二轮好看了；

深圳，11宗地全部拍出，7块底价成交，位于光明、龙岗、南山共4块地溢价触顶；

南京，原计划出让61总，开拍前15宗地没人要。剩余的 底价成交35宗，1宗流拍，5宗溢价触顶。其中建邺河西是争夺热点，其他区域透心凉；

苏州，26宗里有1宗开拍前无人问津被撤下，其余23宗地块底价成交，2宗地块有溢价；

广州，17宗地成交了13宗，4宗流拍；

福州，26幅成交了25幅，仅1幅流拍；流拍率比前两轮的32%、13%都要低；

长春，12宗地只卖出3宗；

......

是不是很疑惑，土拍结果总的看起来还不错，至少比起第二轮土拍满屏的“流拍”要好太多了，怎么还说惨淡呢？

从三个点来看。

一是看主角。

土拍都是谁在拿地呢？地方平台公司为主。

深圳的深地铁拿了近一半地块；长沙超9成被包括 振望投资、开 福城投等在内的地方平台公司拿了；还有苏州几乎清一色地方平台兜底.....

民企躺平了，只能请国企出面来撑撑市场了，否则流拍太多也不好看。

现在国企拿地也会给很多优惠，比如可以先不用交地价，等开发再慢慢给。

二是看溢价率。

比起之前的溢价率和溢价宗地，这一轮拍地可以说是以价换量。

比如无锡之前还分别有15宗、9宗地触顶溢价，现在只有3宗，每况愈下；福州市中心的优质纯商地块几乎全部底价成交，根本没人抢。

三是看规则。

之前我们也说过，年关将至，不少城市财政压力不小，第三轮土拍很重要，不管是一二线还是各种小城市，都在改玩法各种让利给开发商。

深圳：竞配建指标从“ 全年期自持租赁住房”调整成“可售公共住房”；

广州：降低地价，部分地块允许开发商分期付款；

苏州： 下调保证金和首付款比例，降低首缴土地出让金比例；

南京：下调部分区域保证金，放宽参拍房企资质要求；

杭州：恢复勾地政策，降低保证金要求

土拍规则内卷，还拿出了很多好地出来吸引开发商。像深圳拿出了非常稀缺的前海、蛇口、宝中等地块，各个城市为了卖地真的很拼！

在这样的条件下，我们再来看第三轮土拍的成绩，就可以感受到它的寒意了。

从第三轮土拍效果看，市场整体还是比较冷淡，这也不难理解。

主要还是房企的资金状态不太好。要是有钱谁不想趁机拿便宜的地呢？

国资本身负债率低一些，融资也相对容易，拿地就更有底气。反倒是在这一轮土拍中鲜有身影的民企，手头很紧，又只能靠自己。

资本还是很势利眼的，总是选择到安全的地方去，虽然上面发话要支持房企融资，但水总是优先流到安全的房企那里去，像之前是保利、招商等。最近稳健的民企如碧桂园、龙湖慢慢也能分一杯羹。

在这种情况下，认认真真降负债，保住现金流才是第一位的，房企也没有胆子去拿地。连明天的太阳都可能看不到，哪里还有心思去拿地？

再来看为什么区域间的土拍又有些冷热不均呢？像杭州就能整体火爆，深圳部分受青睐，其他就一般？

这就涉及到政策面、区域分化和算账的问题了。

杭州是幸运又努力。拍地时政策面上已经释放了很多利好，房企信心稍微恢复一些。

再者，杭州楼市购买力强劲是众所周知的事，新房万人摇是常态。房企就是商人，追求的是利润。杭州很懂这一套，玩的就是给好地段、更多让利。

克 而瑞做了一个统计，杭州第三批集工供地成功出让地块的平均房地差13917元/平，封顶进入摇号环节的24宗地，这一数值更是超过1.45万/平，利润空间很可观，是2020年以来的最高值了。

注：实际房地差=地块限价-地块实际楼面价；

有拿到就是赚到的预期，房企才更有动力去拿地。

深圳进入摇号的4宗地，也是明显有优势。位置不错，而且配建要求比较低、达到最高限价的情况下仍保有较高的利润空间，地价房价比在0.5以下且价差较大，给房企留了更多的利润空间。

还有福州本轮土拍里台江CBD这样的稀缺地块， 这些地区本身比较有支撑，又给出了优惠条件，房企就有赚钱的把握了。

土拍市场内卷到不行，各种优惠政策都出来了，但房企不敢再吃着碗里看着锅里了，反而很谨慎。

有钱的时候随便花无所谓，没钱的时候好不容易从牙缝里省下来的“米”，当然不舍得乱花，好钢要用在刀刃上。

和我们买房其实挺像。

房企的选择其实也可以给我们买房提供参考：

1、房企放弃的地方尽量不要去碰。比如流拍率很高的长春。

2、房企争夺的地方，还是要结合地段来看。像是杭州整体很火热，但也不是随便都可以买，还是遵循核心区域优先的原则。

1、房企放弃的地方尽量不要去碰。比如流拍率很高的长春。

2、房企争夺的地方，还是要结合地段来看。像是杭州整体很火热，但也不是随便都可以买，还是遵循核心区域优先的原则。

还要提醒的一点是，虽然第三轮土拍整体还是捂不热，但年底土地市场回暖的苗头值得关注，它无疑会增强市场的信心。

现在政策利好释放，房贷利率下调，可是市场回暖速度不及预期，就是因为市场还是缺少一点信心。而杭州土拍就像星星之火，虽然小但在黑夜中非常明亮，多少会拉一把市场信心。

相信后面其他城市也会学着杭州怎么把地卖出去，带动楼市回暖。

就楼市来说，已经有一些城市在慢慢止跌筑底了。

比如一线城市的深圳、广州等二手成交量开始缓慢回升，强二线如杭州最近二手成交也慢慢脱离不断降价走量的方式，有止跌的迹象，特别是比较优质的学区房。

但想要完全恢复市场还是很难，需要进一步的利好释放才行。