来源：樱桃大房子

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关于上海的房地产，昨晚又出新政了，上海的楼市调控终于来到了土地环节……

01

《通知》的内容有七点，我看了一下，关键信息有2点：

1、限价：在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。

2、限售：优先购买的新房，网签满5年后方可转让。

先说新房限价，之前上海普陀区出了一块地王，被融创和厦门建发拿下了，楼面价84346元/平方米，溢价率36.15%。

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当时参与拿地的房企遭到了政府的约谈，地王频出容易烘托上涨气氛，所以限价就是为了后续房企拿地更加谨慎，降低土地市场的热度。

土地市场的热度是降低了，新房也限价了，但不代表整体市场热度就能够降下来了。

深圳就是一个典型的例子，深圳新房基本上都限价，尤其是西部热门红盘。

新房限价后，开发商的利润是少了，但是也出现打新投机热。

新房和二手房价差越大，越受欢迎，全民打新房的现象更是此起彼伏，从深圳杭州的例子来看，炒房客变成了赢家。

再说限售，还是那句话，只要房子有利可图，利润足够大，限售五年影响不大。

注意了，上海是从网签开始起算5年，其实和广深的限售三年没有差别，广深虽然限售三年，但是是从拿到房产证后开始算，其实也是相当于5年时间。

而且上海的限售期限增加了之后，意味着几年内市面上流通的次新二手房就更少了，二手房市场更加有市无价。

因此这次补丁也只是针对优先购房的人群，这样的话影响不算大。

02

最近上海楼市降温了，但起作用的除了调控政策，更重要的还是信贷环节。

现在上海所有银行按揭贷款审批都是按照最严的标准执行，一点不能马虎。

消费贷、经营贷全面收紧；收入流水必须双倍覆盖月供；首付来源严查，只有直系亲属的转账才认可；3年内有离婚史的一律拒绝贷款。

上海本地媒体柯谈地产观采访当地中介表示，浦西一个板块去年每天成交20几套，最近一周才成交十来套。

为什么出现这种情况呢？

有中介就说了，最近他们门店在一周内被银行连续退了三单，这是从业15年来从来没发生过的现象。

而且按揭审批时间2个月起步，放款时间2个月起步，而在2020年这些手续不到一周就能搞定。

不过现在贷款只是暂时严格还是持续性严格，都不好说, 要观望下。

如果只是暂时风声紧贷款收紧一下，后续又放松的话，那房价还有空间，毕竟上海现在的库存太少了，市场上钱又多。

03

上海都行动起来了，旁边的杭州还能继续嗨下去吗？

说一个大消息：今天住建部倪部长去杭州调研了！

凡是住建部去过的地方，没有一个不从严整顿楼市的，比如上海，比如深圳，可以预见，杭州还会有更多的调控。

杭州虽然过去一直都在调控的路上，但楼市向来很热。

最近杭州成交了一套“天价法拍房”。

这套位于名城公馆小区，约90平方米，在经154轮出价后落槌，最终成交总价高达862万元，折合单价95831元/平方米，比周边最高的二手房售价依然高出约40%。

全民看涨，全民追涨，只要胆子大，鸡毛飞上天，杭州楼市已经全面进入“失心疯”的状态了。

杭州的朋友告诉我，在杭州，大家看不起工薪一族那点薪水，看不起小商店的生意，看不起小企业的买卖，唯有买房才是赚大钱。

现在市场上的真假消息此起彼伏，大家都想从中获利。

比如杭州一号院，业主在群吹涨那是常态，但是个别业主已经开始膨胀到乱吹牛皮了。

上个月有传闻杭州壹号院已有12万/平成交，杭州的媒体房特首去核实了这件事，发现12万/平的“天价”纯属造谣，这套房子的业主根本没计划卖房。

也有人去周边踩盘后发现，目前杭州一号院还有很多单价8万9万的房源。

市场一旦疯起来后，真真假假都不重要了，涨价才是最重要的，现在有不少杭州1号院业主挂牌价提到了12万/平。

除了奥体，还有未来科技城、申花、钱江新城等热门板块的热门小区业主都在控盘造势，炒作全靠打嘴炮。

这种氛围绝对要警惕。

昨天杭州就出台调控新政了，法拍房限购、防范经营贷消费贷流入楼市、规范房地产行业的信息等。

但此次调控依旧延续老风格，调控的效果一般。

现在杭州有个重要风险就是游资比例过高，全国游资都在流入杭州，市面上的各类贷款利率史上最低，某些变相贷款也很难查，钱太多了。

但杭州房价想要攻克下来，恐怕很难。

别看现在杭州的库存量大，杭州的需求也大呀。

从2016年到2019年，杭州大约流入人口200万人，而一年的新房供应在20万套左右，供应明显跟不上。

而且杭州是优先外地人买房的，2019年50多万外地人流入，不少人都是怀揣着炒房的目的进来的，人多钱也多。

我的观点是，杭州这一波行情什么时候到头还是要取决于杭州敢不敢用猛药调控，同时收紧信贷。

比如说针对新落户的杭州人下狠手：落户+社保满三年。

没了外地客接盘，20万套的供应量就变得很大了，如果再把本地的一些接力贷和jyd等堵住，那么调控才会真正起效。

当然这又与杭州的人口目标（1700万）相悖，现在至少再来500万人口，所以杭州的调控还是有点顾虑。