2020年最后一个月的第一天，西安调控了！

这次西安调控也在我的意料之内，涨太多势必会引发调控，这很正常，剩下没调控的估计也在路上。

先看看这次西安的调控，有3点值得关注。

1、加强商品房预售管理

以往是6层及以下建筑主体结构封顶、6层以上建筑完成规划总层数的1/3且不少于6层，即可申请商品房预售许可。

现在改为7层，并将“新出让土地”扩展到了“全市范围内所有已出让、新出让”。

虽然看起来和购房者无关，但是预售证更难拿，直接会造成新房供应释放缓慢从而导致市场供应量减少。

2、购房首付比例提高

原来2套统一是4成首付，现在要根据首套住房面积、名下住房贷款是否还清、欲购买的二套住房面积，进行了升级细分。

 图片丨地产锐观察

首套首付比例没变，对刚需没影响，但是会伤害到部分刚改，也变相提高了投资者的门槛。

3、加强预售资金监管

核心是把购房者付的首付和贷款银行放的贷款全部放在监管帐户，根据主体结构封顶、竣工验收、不动产登记等节点再分批给开发商付款。

如果能够强力执行的话，这对购房者来说是一件好事，变相强迫房企提高工程进度，防止开发商随意挪用资金，最终避免烂尾楼的产生。

当然这对于房企的资金要求就更高了。

西安再不调控，真的整个北方都眼红。

西安房价是从2017年开始上涨的，在这3年间，北方几乎大部分城市都经历了疯狂上涨、下跌、横盘，过山车似的楼市历程，唯独西安，一路调控一路涨。

▲数据丨CREIS中指数据系统，地产锐观察制图

这次上涨更是创下了新记录，根据国家统计局的数据，西安已经连续上涨55个月。

即便深圳看了也是自愧不如的，这持久度，全国前三是肯定的。

最近楼市最火的“打新热潮”，西安也不落下。

上图可以看到，新房登记量是大于新房推货量的，综合中签率为28%，也就是说约3个人抢一套房。

新房竟然如此抢手，成交量一定暴涨吧？

但是这个10月，西安新房销量仅为3017套，九月十月的销量不及去年同期一半。

目前西安新房市场是冷热不均的，10月西安推出31个新盘，有15个需要摇号，16个不需要摇号。

这15个楼盘，意向登记占10月所有登记人次的92.3%，核验通过占10月所有登记96.1%。

火热的是网红高性价比的刚需盘，普遍在2万以内，比如大华公园世家、大华翰林华府、万科悦府、绿城全运村等热门楼盘，改善型的楼盘相对冷清。

很明显，西安的新房并没有我们想象中火爆，只是一些热门的楼盘太火了，才给大家形成了一个美丽的假象。

而且今年以来，西安2万以上的新房越来越多，截止11月25日，西安已公示价格且均价在2万以上的项目有36个，在主流项目中占比12.5%，甚至已经有3万+的住宅开始冒头。

不过值得注意的是，从国家统计局的数据来看，目前西安的新房涨幅自8月破1%后，9月、10月的新房房价涨幅连续回落。

这说明西安新房开始增长乏力了，能够接受高价房源的购房者并不多。

新房性价比不高，购房者只能转头去买二手房，今年西安的二手房成交量和前两年相比明显回暖。

目前在链家平台上，西安的二手房库存接近10万套了，库存量过大，选择面广，导致二手房的成交均价并未有明显的上涨。

如果不是有明显套利空间的新房，此时我认为二手房的性价比更高，大家可以花点时间去留意。

从成交量和成交均价来说，目前西安市场不算火热，但是价格为何能够节节攀升呢？

大家常说楼市短期看金融，中期看土地，长期看人口。

在西安，这三者同时都具备了，楼市能不涨吗？

金融端我之前说过很多遍了，这是全国的情况，只要放水就会不可避免的流入楼市，西安也不例外。

在土地端，西安的“万元地”连续三年成倍增长，今年土拍楼面地价破万地块已经达到了22个。

目前高新区的新房价格已经企稳2万以上，明后两年，这些高价地入市后，西安的2万+项目将井喷式的出现。

另外西安在推新盘上也相对有节奏，并不像重庆一样，一下子来个天量供应。

上图可以看到，从2014年开始，西安的新房供应和成交都是相差不大的，截止到10月份，西安新房的去化周期为12.6个月，这是一个相对安全的去化周期。

最后是人口，这也是西安的大招，一招就能化解所有的限购政策。

西安应该算是最早一批抢人的城市了，从最早的本科落户，最后零门槛，西安抢人战绩辉煌。

统计显示，2012年到2016年这五年，西安一共才新增28.95万人。但是2017年和2018年西安户籍人口累计增长了164.94万人，成果可见一斑。

落户就获得购房资格，看西安楼市这几年的涨势，人口流入确实起到了推波助澜的作用，甚至可以说是起到了关键作用，这让楼市调控的力度打了折扣。

不过要警惕的是，从去年开始西安的人口增长乏力，现在零落户门槛的二线城市越来越多，西安的吸引力不再，反过来看，这对西安楼市同样是一个威胁。

目前西安的新房价格不断的往上探，但从数据来看，购房者似乎并不买单，这种情况下，盲目的买入是有风险的，要必须选择有价值的区域。

关于区域分析我会找个时间去西安调研的时候再说，有兴趣同行的小伙伴欢迎留下联系方式哦！