基本每次发文后，我的后台都有读者评论道：人口老龄化即将到来，生育率节节攀低，不久将来就是人少房多的局面……

结论：房地产没有未来。

说的人多了，今天就统一回答一下。

房地产市场能够存在，最关键的一个因素就是需求，先不管金融、政策，这些都是后来的，需求才是根本，有了需求才有后面的供给、金融、政策等。

如果老龄化到来，加上生育率的逐年降低，需求没了，何谈市场？

其实读者朋友们关心的并没有错。

恒大首席经济学家任泽平最近发布了《中国人口报告2020》，文章预测中国未来将落入超低生育率的陷阱。

2019年中国出生人口降至1465万，出生人口持续下滑，2030年将降至不到1100万。

生育率低的同时，老龄化现象逐渐攀升。

2019年中国65岁及以上人口占比达12.6%，从发展趋势看，任泽平认为中国人口老龄化速度和规模前所未有。

2022年将进入占比超过14%的深度老龄化社会，2033年左右进入占比超过20%的超级老龄化社会，之后持续快速上升至2060年的约35%。

最近民政部在例行新闻发布会上也发话了：“十四五”期间，全国老年人口将突破3亿，将从轻度老龄化迈入中度老龄化。

虽然对于老龄化的程度有不同的表述，但意思都一样，中国老龄化现象越来越严重了。

以上就是目前我们遇到的现状，将来的住房需求肯定是越来越少了！

甚至不用等将来，现在我们就能看到很多四五线小城市人口越来越少，这些地方的房子也变得越来越不值钱。

随便举几几个例子：黑龙江的鹤岗、双鸭山；宁夏的石嘴山；陕西铜川等等……

这些地方的房子，砖头钱甚至比房子还贵……

但鹤岗们的未来不等同于北上广深的未来啊，大家看问题的时候，不能只看A面，忽略B面。

即便现在一二线城市也出现了老龄化现象，但别忘了，大城市自带吸血功能。

在2009年-2019年间，基本大部分的一二线城市人口都是增长的。

其中，上海是最让我惊喜的，毕竟前几年上海都在控制人口规模，这还能排名全国第一，可想而知魔都的魅力无可抵挡。

只要上海愿意，就不缺人才。

而广州、深圳苏州北京成都重庆杭州武汉……都不弱，十年内增长几百万。

北方的城市相对来说人口增长偏慢，长春、大连直接呈负增长状态，尤其是大连，10年间人口流失近20万人，只能垫底。

大城市如此，小城市情况更糟糕。

据《21世纪经济报道》：2014年至2018年五年间，有122个城市在这5年间出现了城区常住人口减少。

其中，吉林龙井市，广东揭阳市和湖北洪湖市，是人口减少超过50%的城市，揭阳市过去五年城区常住人口流失更是超过百万。

基本上四五线小县城都是人口净流出的，除此之外，他们还面临人口老龄化的难题。

人散财也散，房子自然不值钱。

而一些大城市即便人口老龄化，但依旧有源源不断的新鲜血液。

为什么我总强调投资买房要往一二线大城市走，或者环一线的城市，就是因为这些城市有人口，准确来说有年轻人，年轻人就是未来。

熟悉我们的读者都知道，从去年开始，我们就一直都有做大湾区的房产。

在去年，我也调研了湾区各大城市，像珠海、东莞、佛山、惠州、广州等。

这其中，我遇到太多从北方过来的投资客了，他们身处各行各业，有已经退休的老师，单位的公务员，也有小企业老板……

关于为什么要买大湾区？大家的想法非常一致，就是想在南方占个地，将来自己孩子很大可能性会过来南方发展，就提前铺垫好，即便不在这里发展，当作一项资产保值也是不错的，反正是比炒股省事、省心。

你很少听说过父母会提前带孩子去较落后的三四五线城市，或者北方提前布局吧。

这就是趋势。

记得前几年房地产行业有一个回归三四五线城市的热潮，当时很多投资客和房企都奔向下沉市场。

从成交量便可看出来，2017和2018年，三四线城市的新房成交比强于一线，但是2019年后，一线城市明显超过了三四线。

二线城市因为近几年开发商扎堆拍地，导致库存量增加，个别地方明显供大于求，但二线城市毕竟有人口和产业作为支撑，长期还是看好的。

但三四线城市就没有这么幸运了，根据易居研究院的数据，统计内的64个三四线城市地价为4061元/平方米，同比是上涨的，但是涨幅曲线呈现持续下行态势。

从大周期看，三四线城市地价已经没有了2016-2017年的疯狂状态。

除一些东部热点城市近期地价依然有炒作，其余大部分日子都不好过。

尤其是今年下达“三道红线”之后，开发商拿地更加谨慎，首先砍掉的就是三四五线城市。

土地和房子一样，没人要，价格自然回落，所以今年三四线城市的土地价格涨幅明显不如16、17年。

很多人说农村人口是一个支撑，他们也要进城，但别忘记，现在很多农村人口直接跳级来到了一线二线，实在呆不住才会选择回去老家县城。

再加上人口外流，出生率下降，如今在一些小城市是肉眼可见的人少，相信大家也能感受得到。

我想说的是什么呢？

人口老龄化也好，出生率越来越低也好，这并不影响大城市，一二线城市的发展。

强者恒强，今年的房地产市场就很明显了，好的城市会越来越好，资金、产业、人口慢慢流入，而落后的小城市则慢慢被抛弃。

家乡固然好，但是不可否认，家乡也正在离我们远去。

大家总说日本的房产没有人要，免费送，说的是远离都市圈的小县城，小城市，大家可别忽略了东京都市圈，房产还是有价值的。

日本是个岛国，全国也就只有1.2亿人，如果说1亿人口孵化一个特大城市，那中国起码要有14个类似的特大城市，也就是目前的一线城市都市圈+新一线城市。