文 | 金卫

正处于二轮混改之中的绿地控股，抛出了一份成绩单。

近日，绿地控股披露2020年中期业绩报告，上半年营业收入2098亿元，同比增长4.2%，增速较上年同期明显放缓，归属上市公司股东的净利润为80.2亿元，同比下降10.8%，经营现金净额41亿，同比大降49.2%。

今年上半年，绿地控股实现合同销售金额1330亿元，同比下降约20.7%，距离4000亿目标还差一大截。无论是销售规模还是利润、现金流，绿地控股全面亮红灯。

截止9月1日，绿地股价为7.66元，当天微涨0.1%，总市值为932亿。自中报发布以来，绿地控股累计跌幅超7%，蒸发近90亿。

对绿地来说，最难的时候还没到来，由于监管最新设置了房地产企业融资的三道红线，绿地全部踩中红线，未来绿地的融资大门会越关越小，剩下的只有拼命卖房了来回笼资金了。

二次混改业绩仍不佳

今年7月，身为上海“国企一哥”的绿地控股启动了“二次混改”战略计划，控股股东的上海国资系要出售绿地控股17.5%股权，谁会入局，目前靴子尚未落地。

但从绿地的股价上看，市场反映并不热烈，二次混改的消息公布后，绿地的股价最高触涨到9.1元，但随后又步入“跌途”。

2015年，绿地第一次混改，当时引入了平安、鼎晖等战投机构，借壳上市时，绿地的市值超3000亿元，成为房地产板块的第一股。但几年下来，绿地股价跌跌不休，由上市之初的3000亿跌到如今的900来亿，蒸发了2000多亿。

二次混改前，绿地管理层一度释放出“提振股价、重新估值”的信心。但是，多元化经营的绿地，业绩却有些萎靡不振。

目前，绿地控股形成了以地产和基建为主业，金融、消费、健康协同发展的产业格局。今年上半年的2098亿营业收入中，房地产业和基建产业的贡献占了9成多。不过，房地产与基建的毛利相差较大。

作为“重头戏”的房地产业务，绿地上半年实现营业收入约966亿元，取得合同销售金额约1330亿元，同比下降约20.7%。

绿地已多次将4000亿作为冲刺的目标。绿地控股董事长、总裁张玉良年初曾表示，2020年绿地内部销售目标将在2019年4000亿元基础上有一定提升。对下半年计划，张玉良近期又明确表示，有信心保持年初目标不变、指标不减。

但按上半年的进度，今年冲4000亿还是有些难。

早在2014年，绿地的房地产销售额排到第一，但碧桂园、恒大等后来居上，绿地的名次逐渐下滑。2018年，绿地宣布未来三年房地产将确保年销售额5000亿元以上。然后，2019年，绿地房地产实现合同销售金额仅3880亿，排行第六，连续两年在4000亿这个关口徘徊。

基建毛利不高

绿地控股的另一大支柱是基建产业，上半年实现营业收入906亿元，同比减少16%，降幅较1季度收窄了10%。

不过，相比房地产25.7%的毛利率，大基建的毛利率仅有为4.8%，较上年同期虽然增加了0.98个百分点，但这对绿地的利润额贡献有限。

过去三年，绿地的综合毛利率分别为14.34%、15.35%、15.46%，大幅低于同类房企，主要在于大基建板块的毛利率多年以来在4%左右徘徊，基建业务前期资金投入多、项目回款周期长、利润率低等特点，也直接拉低了绿地的利润率。

不过，对绿地而言，大基建业务成为自身经营政商关系的重要切入口。

绿地有一句口号是“做政府所想，为市场所需”，发挥“地产+基建”的核心主业优势。绿地与政府的合作项目，往往会连带承担项目周边的部分基建工作，这也是地方政府乐于与绿地合作的原因之一。

这条通过“基建”贴近政府的路线，让绿地在拿地方面占尽优势。今年上半年，绿地控股累计新增土储项目59个，计容建筑面积1465万平方米，总地价448亿元，新增货值约1600亿元，平均楼面成本约2673元/㎡。

同比于同一梯队房企的龙湖和保利，拿地的楼面价分别为5737元和5802元，绿地仍处于较低行业成本区间。绿地在赢得土地成本优势时，也给自身带来另一个麻烦：商办。

与政府的土地合作项目，往往包含住宅、商业、办公等多个业态。绿地能够依靠住宅开发快速销售回笼资金，但是商业、办公的销售却遇到较大的阻力。

上半年，公司房地产主业合同销售金额中，住宅占比70%，商办占比30%；合同销售面积中，住宅占比81%，商办占比19%。中报显示，绿地的商办销售额同比下降了33.56%，跌幅超过三分之一。

失守三道红线

过去，由于举债扩张，绿地积累了大量的负债。截止上半年，绿地控股的总负债为1.036万亿，其中流动负债8025亿，资产负债率为88.5%。几年前，绿地的负债率还在60%左右。

2020年上半年，绿地将工作重点放在回款上，绿地控股实现回款1257亿元，回款率达到95%，同比上升近15%。

中报显示，绿地集团账面现金872亿，然而短期债务317亿，一年内到期的非流动负债879亿，其他流动负债100亿，现金短债比仅为0.66，这意味着绿地面临极大的短期偿债压力。

目前，有息负债却升至3298.4亿元，增加了365亿元。随着有息债务的增长，绿地的利息支出也在大幅攀升。今年上半年，绿地的财务费用达到31.5亿，同比大增34%，财务费用变动主要是利息支出增加所致。

绿地控股表示，为了确保资金链安全，公司将一方面狠抓销售、回款，确保资金快速回笼；另一方面将加强现金流管控，拓宽融资渠道，防范市场出现较大波动带来的风险。

在“房住不炒”的大基调下，今年着重强调了稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”的政策，8月底住建部、央行举行重点房地产企业座谈会，设置“三道红线”， 从房企融资端进行管理调控。

据媒体报道，绿地、中梁、保利等12家房企参加了座谈。座谈会上，住建部与央行等部门拟对这12家房企进行融资债务总规模的控制，并设置了“三道红线”：一是剔除预收款后的资产负债率不超过70%；二是净负债率不超过100%；三是现金短债比小于1倍。

根据房企的财务状况，按照踩线的条数不同，从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理，每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%。如果政策实施，会直接影响房企的融资。

根据华创证券数据，绿地控股的净负债率达到156%、剔除预收款后资产负债率达到82.8%，现金短债比为0.79，绿地等于是全面踩中了“三道红线”，而且远超出阈值，对于高负债的绿地而言，“新规”如果落地对其影响较大，会直接限制其融资。

目前，绿地仍在大肆扩张，8月22日，绿地控股在武汉豪掷164亿元一口气拿下武汉黄陂临空经济区的7宗地块。这7宗地块拟建设武汉绿地天河国际会展项目，预计总投资约：500亿元。8月31日，绿地控股又发布公告称，绿地集团以约35.76亿元受让“广西建工”66%股权。

绿地在半年业绩电话会上表示，“降负债是公司的主要重点和目标之一。”但从其种种举动看，投资扩张仍在继续，拿地收购的热情不大受影响。“上不去的股价，下不来的负债”，这是媒体对绿地控股的评价。

房企黄金时代，唯快不破，但在白银时代，稳字压倒一切。绿地控股走向何方？我们将持续关注。