今天央行发布了4月份的数据。

4月末，广义货币(M2)余额209.35万亿元,同比增长11.1%，增速分别比上月末和上年同期高1个和2.6个百分点；

这是连续第二个月M2增速在两位数以上了，很可能今年都是两位数增长。

最近很多人确实又开始担心钱贬值的问题了，问我要不要买房来抵御通胀，因为今年的资金面确实是比较宽松。

很多人并不太了解货币跟楼市的关系，所以有这种担心很正常。其实这个问题我以前多次讲过，不过很多人都是看过了就忘了。

大家可以看下上面这个曲线图，股市和楼市有没有戏，其实更应该看M1。

因为M1是现金和活期存款，是重要的流动性和经济活跃度指标。

M1 增加，代表投资者信心增强，经济活跃度提高，股市和房地产市场上涨；反之，M1减少，股市和房地产市场下跌。

从2016年7月开始，M1增速就开始下降，而当年9月底，一二线城市就开始调控，这也是当时房价的顶峰。

一直到2018年2月，M1增速开始小于M2，一直到现在，2年多了，M1都没有超过M2的增速。

而这两年也是楼市低迷的时候。

如果M1增速小于M2，表明企业和居民存款更愿意在银行存定期，钱没有高速流转起来，货币乘数降低了，实体经济就不太好，经济运行也会滑落。

就是说大家觉得没什么好的投资机会，盈利能力下降，我把钱投出去还赚不到钱，那我干脆不扩大产能不扩大投资了，先观望。

就像我二姐一样，最近一直在看门面，想再开个鞋店，但很难找到合适的，租金便宜点的，地段又不是太好，没有太多人流量，你投进去，如果没什么人来买的话，说不定还要亏；地段好的，租金又很贵，给房东打工，现在这行情赚点钱不容易，所以我们说要她干脆等疫情完全结束再看，现在不亏钱就是赚钱，很多门店刚投进去没几个月又关掉，几十万就打水漂了。

我们看下4月狭义货币(M1)的数据，余额57.02万亿元，同比增长5.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.5个和2.6个百分点。

但M1环比增速要比M2环比增速低0.5个百分点。

某种程度上，也是说明，货币放了这么多，但投资消费的增速还是跟不上放水的速度，大家拿着钱还是趟在账上多一点，投资热情不高。

所以大家不用担心货币放水多了，钱会流入楼市导致房价大涨的问题。

M1增速不超过M2，意味着整个社会的投资意愿都不高，那想上涨的希望是不大的。

央行昨天发布2020年第一季度货币政策执行报告，继续明确了房住不炒，而“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

楼市限购限贷也很难放松，所以想普涨的可能性很低很低。

对于消费贷款，银保监会5月9日发布意见稿，指出单户用于消费的贷款不超过20万元，这也是防止投资者用信用贷款、消费贷款去炒房。

但有一个可能性，就是局部上涨。

所以机会是有的，但需要努力寻找，需要用心筛选。

一个城市里，当前以及未来很长一段时间内，上涨的只是小范围的城市中心区，普涨是不可能的。

就像深圳一样，从2016年调控到现在，这3年多时间，中西部一直震荡向上，东部一直纹丝不动。

涨了三年，中西部差距很大了，深圳东部目前的热度才高了些，因为买不起中西部的刚需只能被迫去东部买了，有的也涨价了，东部会补涨一些，但要跟上中西部的涨幅是不可能的，因为大家对东部缺乏投资热情。

而深圳是整体供给量太少，别的城市如果不是供给量特别少的，我认为没法参考深圳。

但有一点跟深圳像的是，其他城市也会这样内部分化，因为资金知道全涨是不可能的，货币在放水，但房住不炒，流入楼市的只能是小部分。

小部分资金，显然不能支撑起全局的房价上涨。

所以他们只会集中去投前景好的，有炒作概念的片区，也就是说城市分化会非常严重，同一个城市，有的地方涨，有的地方不涨甚至还要跌。

上涨的片区会非常非常窄，仅仅局限于核心中心区，毕竟大部分城市的资金实力还是非常有限。

今年以来，表现比较好的，主要是长三角、珠三角城市。

世联地产的数据图显示，今年新建住宅涨幅居前的珠三角有东莞和深圳，长三角城市有苏州、无锡、宁波，福建有厦门、泉州。而东北和西部的几个省会城市，表现也不错，但我觉得这些城市只是涨的晚，调整的晚，现在属于尾部的繁荣，并不是开启新一轮上涨。

这些城市也并不是普涨，东莞只有城中心涨，镇上基本没反应，厦门只有岛内涨，岛外还在跌，苏州一直是园区比较疯狂，宁波、无锡我没问情况，但我估计也是局部。

而下跌的城市中，跌幅最大的几名都是山东经济最好的几个城市，青岛、烟台、济南，山东这些重点城市的下跌，只是引领在前，其他山东那些地级市后面都会跟跌。

因为山东是棚改第一大省，退潮后，供需结构在慢慢逆转了。

三亚是因为限购导致的下跌，而且整个海南的楼市都很惨，还有人跟我说想买海南的房子，你如果有钱想去海南买房享受是没问题的，但海南的房子真的不再有投资价值了，碰到一个限购，基本上就死翘翘，一夜回到解放前。未来也就是北方老人养老度假的地方。

这里面最不真实的就是杭州了，杭州就是限价太死，所以统计的数据看起来涨幅很小，但正是因为限价死，倒挂明显，所以市场投资非常疯狂。

总结来说，我觉得最好的机会还是在长三角、珠三角和沿海发达城市，这里面未来依然可以寻找到一些机会，但真的需要筛选。

当然，内地的城市也不是说完全没机会，一些重点二线城市，比如成都、武汉、西安的核心区域，未来依然有空间。

武汉还在受疫情影响，刚需趁现在行情不好的时候买，反而是好机会。