撑到现在，上海楼市其实已经很不容易了！

我经常和大家强调，楼市是有周期的，哪怕你是上海、北京，大家都逃不过楼市周期。

上海这一轮行情从2020年下半年 到现在，行情足足走了一年多的时间，现在已经开始回调了。

从最近的表现来看，上海楼市已经是苟延残喘，日薄西山。

主要表现在以下这几个方面。

第一，二手房成交量放缓。

房价从上涨到下跌有一定规律可循。

量涨价稳；量价齐涨；量跌价涨；量价齐跌。

我们观察一下上海的楼市的轨迹，2020年上海房价开始放量，有不少月份二手房成交高于2万套，当时价格还没涨起来，一直到2021年初才开始上涨。

但是成交量在去年中调控后就开始放缓了，可价格一直持续高位，这样的情况一直维持到最近。

今年上海二手房成交量在7月达小高峰1.97万套后，8月以来已连续三个月回落。

10月份共成交1.6万套，环比下降11%，大家要知道10月份是金九银十，楼市的传统旺季，这样的成绩肯定不算好。

事实上，现在的上海楼市已经来到了我上面说的第四个阶段，量价齐跌。

目前上海降价的主力是老破旧，我们训练营的上海学员最近也发现了，老破旧是真不好卖，普遍都降了30-50万。

有一位学员挂牌的老破小，之前有人出385万没卖，现在这个价格连看房的人都没有了。

上海中原地产分析师卢文曦表示，目前老破小的房源价格普遍降幅高达5%~8%，部分品质较差房源降幅超10%。

比如闵行区梅陇板块的高兴花园，由于学区的原因，最高峰的时候单价卖到9万元/平方米，但由于是老破小，降价非常狠，目前成交价已经跌到6.5万元左右，降幅2万~3万元/平方米。

周边的次新房小区，春城、景城、万科假日花园等则下跌1万/平。

上海二手房降价潮基本上是板上钉钉的了，就是跌多跌少的问题而已。

如果你这段时间想置换新房，有人以市场价买入你的房子，别犹豫别贪心赶紧卖。

第二，新房市场不再火热。

二手房有三价就低，提高了刚需上车的门槛，恰好新房限价，性价比高，于是今年大量的刚需转向新房市场。

按道理来说新房市场应该很火爆吧，可数据着实是吓了我一跳。

根据58安居客房产研究院的数据统计，10月上海新房成交量约55.63万方，成交套数4887套，环比下降约56.33%；

除了4月和5月静默期外，成交量为今年最低，甚至比春节月还低。

是上海的新房供应量变低了嘛？

截止到10月底，2022年的新房供应已经超过2021年全年，成为近7年供应量第一

如果再加上马上要来的7批次和传说中的8批次，今年上海新房的供应量很有可能要超过9万套，比肩2013-2015年，成为一个供应大年。

供应量是起来了，可是成交量却跟不上，可见市场的热度早已散去。

上半年触发积分的新盘一个赛一个，大部分开盘即售罄。

当时有的买家甚至不惜给上千万茶水费去买一套豪宅新房。

可是下半年随着市场供应量增加，以及大家对房地产的信心也开始动摇。

可以明显看到，下半年以来，新房积分触发概率不断降低，而且积分也降低了，之前经常看到七八十以上的积分，现在50多就可以。

当然更头部的地段目前看还是要分，但分数也是趋于下跌。

11月7日，上海还公布了第四轮的土拍，加上后续上海还会公布第七批，第八批新房，一眼望去，全都是新房啊。

这些待上市的新房不乏性价比更高的项目，刚需都在等待着。

2022年上海的新房供应密度和土拍的密度都是史无前例的，已经远远超过了2018年，不断打击着目前的市场信心。

而经过前两年的大行情后，上海需求也释放得差不多了，根本没有那么多需求去迎接这些新房。

上海的新房未来的命运大概率会和深圳杭州一样，从炙手可热变得没那么受欢迎，打新神话逐渐破裂。

这一点值得细说，但是今天上海的内容已经够多了，我后面专门写一篇文章再和大家分析。

第三点，豪宅市场退烧。

上海的豪宅市场我之前分析了挺多的，今天就不细说，大家可以看看这一篇。

豪宅虽然和我们普通人无关，但是对于房地产市场却至关重要。

每轮行情火热的时候一定要有能够挑动大家肾上腺素的故事配合着才行。

比如哪里的豪宅价格又创新高了，哪里的豪宅成交量爆发……

毕竟买豪宅的都是富人啊，富人的眼光肯定是更精准，更具有前瞻性的，既然富人都行动了，那就是看好后市。

所以豪宅是火爆行情不可或缺的存在，充当着楼市最强的氛围王者。

可是现在的豪宅哪怕是打骨折都不见得有富豪敢接盘，刚需一看，富人都不买，他们就更加不敢。

上海的刚需应该有所感受，前两个月市场表现其实都还不错，但是最近豪宅抛盘的新闻越多，市场一下子就降火了。

还记得去年香港明星twins接受采访说，在上海因为积分不够，她们无奈只能买二手房，不知道他们现在买了没。

再等等吧，越来越多的新房已经不需要积分了。