原创首发 | 金角财经

作者 | 塞尔达

“房地产面临着一场显见的风险定价重估和投资逻辑重塑。”

一篇来自第一财经的社论在网上持续发酵，再度引发对房地产行业的热议和担忧，经济日报对此发文称“房地产行业将保持政策定力”。

无论如何，房地产行业仍在经历探底的过程中，而上游的土拍市场也在发生翻天覆地的变化。

比如北京年内第三批集中供地，共挂牌18宗地块，仅龙湖集团一家民营房企以联合体的模式参与竞得土地，其余地块均被国企竞得；

其中，中国建筑间接控股子公司中国海外发展拿地金额最高，以147.5亿元竞得三宗地块。

再比如上海第三批集中供地，共出让35宗地块，民营房企参与竞得仅有9宗，其余全部被国企收入囊中。

带有“建筑”、“工程”的企业越来越醒目，已经成为土拍市场上的主角，这其中中国建筑尤为高调。

高调拍地

今年前三季度，中国建筑地产业务合约销售额高达2725亿元，合约销售面积为1098万平方米。

中国建筑前三季度地产业务经营数据

尽管销售额和销售面积同比下跌9.3%和24.7%，但在地产寒冬下，这点跌幅并不算大。

可供对比的是，万科同期销售额和销售面积同比分别下跌34.32%和34.26%；华润置地这两项销售数据则分别下跌12.2%和29.7%。

购地方面，今年前三季度，中国建筑新购置土地储备922万平方米，截至9月底，共有土地储备9166万平方米。

中国建筑在今年中报表示，公司地产存货主要集中在一线和省会城市。

都说一线城市的地块是稀缺资源，地价寸金寸土，而行业不景气时，缺钱的民营房企对一线城市的地块自然畏首畏尾。

然而，中国建筑凭借手中庞大的现金量，不断在一线城市攻城掠地。

9月27日，中国建筑发公告称，下属子公司中建二局将投资上海市嘉定区房地产开发项目，已竞得项目土地使用权。

公告显示，上述项目共包含6宗土地，总占地面积约14.16万平方米，总计容建面约36.86万平方米，本项目总投资约117.34亿元，其中地价款约64.36亿元，项目开发周期预计为4年。

中国建筑在公告中强调，该项目土地使用权的竞得和投资开发，有利于公司提高在上海区域市场的影响力、引领力及品牌号召力，助力公司深耕上海房地产开发市场。

中国建筑公告

在上海，除了上述地产项目，此前中建八局也以合计超过41亿元拿下浦东新区地块、宝山顾村地块以及奉贤新城地块；

而在北京，中建一局以29.8亿元拿下朝阳区崔各庄棚改项目，中建二局出资66.8亿元拿下朝阳区太阳宫地块，中建三局以35.7亿元拿下大兴区西红门地块。

在土拍市场越发高调的中国建筑，组建于1982年，是中国最大的建筑工程企业，旗下共有八个工程局。

2022年《财富》世界500强榜单中，中国建筑位居第9位，且连续10年位列《财富》中国500强榜单第3名。

2013年，中国建筑将房地产事业部注入旗下中海地产，但允许下属各工程局继续保留房地产开发业务，业内称为“中建系”，不过此前行事较为低调。

转折点在2020年，中建各局旗下的三级子公司，开始成立房地产品牌公司。

2020年6月，中建一局房地产开发有限公司正式更名为“中建智地”，主攻京津冀和长三角；

2021年3月，中建三局房地产公司正式更名为中建壹品投资公司，将原有的五家公司地产业务合并；

同年8月，中建二局也将其“北京中建地产”更名为中建玖合。

市场普遍认为，“中建系”整合更名的背后，是要将中建各部的房地产品牌独立化，开始大举加码地产业务。

中指研究院数据显示，在今年前三季度的房企拿地权益金额排行榜中，超过10家建筑工程类企业上榜，其中包括中建玖合、中建东孚、中建智地、中建三局等四家“中建系”企业，它们分列第18、21、50、62位，合计拿地金额达到347亿元。

此外，若将中海地产计算在内，“中建系”的拿地金额高达978亿元，位列全行业第一。

巴菲特说别人恐惧我贪婪，中国建筑高调拿地，一方面是押注房地产困境反转的战略选择；另一方面，中国建筑也确实有这样的资本去高调拍地。

账上现金超过万科保利之和

今年上半年，中国建筑营收迈过万亿大关，实现营业收入1.06万亿，同比增长13.2%。

中国建筑中报数据

截至今年年中，中国建筑账上现金高达3440亿，此前一季度末，中国建筑的账上现金为2694亿，意味着一个季度现金增加了746亿，增幅27.7%。

这是什么概念呢？在剔除金融股后，同期账上现金规模，中国建筑在全A股排名第二，仅次于中国移动（3630亿）。

中国建筑账上现金在非金融股排第二

现金对于房企的重要性，不言而喻。通过和A股房企对比，中国建筑的资金优势更能体现出来。

2022年中报显示，A股房企账上现金靠前的是万科和保利，分别为1571亿和1410亿，均不及中国建筑账上现金的一半。

换言之，中国建筑账上现金比这两家房企巨头加起来还要多。

继续往下看，排名靠前的金地集团（648亿）、绿地控股（633亿）、华发股份（521亿），账上现金均不及中国建筑的20%，中国建筑的账上现金甚至是排第10的中南建设的21倍。

中国建筑的账上现金远超房企

此外，相比房企，中国建筑在融资方面更是具有天然的绝对优势。

今年上半年，中国建筑短期负债由年初的599亿增加至1099亿，增加了500亿，增幅83.4%；长期负债由年初的3347亿增加至3874亿，增加了527亿，增幅15.7%。

仅短期负债和长期负债，在上半年合计增加了过千亿，而中国建筑在中报披露，短期负债的最低年利率低至0.4%，长期负债的最低年利率低至1.15%。

融资现金流方面，今年上半年中国建筑融资现金流净流入977亿，而A股十大房企仅三家净流入，分别是保利（100亿）、华发股份（53亿）、滨江集团（114亿），这些房企融资现金流净流入规模远远低于中国建筑。

此外，万科净流出67亿、绿地控股净流出264亿，进一步反映了相对于中国建筑，房企在融资上的劣势。

中国建筑和A股十大房企融资现金流情况

在资金和融资优势的双重加持下，中国建筑在房地产业务上展露出更加激进的姿态。

今年中报显示，中国建筑上半年完成投资额1854亿元，同比增长5.9%；

其中，房地产开发业务完成投资额1532亿元，占公司投资额的82.6%，同比增长26.5%，远超公司整体投资额增速。

据中国房地产报数据，截至今年年中，土地储备比中国建筑多的房企仅4家，分别是碧桂园、保利、万科、新城控股。

截至9月底，中国建筑今年新购置土地922万平方米，而年中时该数据才557万平方米，意味着中国建筑在上半年拿地已较激进的情况下，三季度显然更进一步。

此外，上半年中国建筑地产业务实现销售额1860亿，连续4年的上半年销售额在1800亿以上。

虽然相比去年同期的2196亿，下跌了15.3%，但放在地产同行中，已经算是佼佼者。

华润置地同期实现销售额1210亿，同比跌26.6%；万科同期实现销售额2152.9亿，同比跌39.26%。

除了资金优势，吸引中国建筑大手笔投资房地产业务的原因，还有高于建筑业的毛利率。

事实上，尽管近几年房地产行业的毛利率不断下滑，但相对中国建筑的其他业务，仍然有不少优势。

今年中报显示，中国建筑地产业务毛利率为21%，明显高于房建业务（6.9%）、基建业务（10.9%）、设计业务（17.4%）。

因此，中国建筑地产业务营收占比仅14.28%，毛利润占比却达到30.6%。

中国建筑各业务毛利率和毛利润

2021年，中国建筑地产业务的毛利率还略低于A股十大房企中位数；但到今年年中，中国建筑大幅反超，地产业务毛利率达到21%，十大房企毛利率中位数仅16.61%。

十大房企中，仅保利的毛利率领先中国建筑较多，而金地集团和华发股份仅略微领先不到一个百分点，包括万科、绿地控股等房企巨头毛利率均低于中国建筑。

拿地新趋势

除了“中建系”，在中指研究院的拿地排行榜上，中国铁建和中国中铁分别以270亿元和166亿元，排名第10位和第14位。

值得注意的是，今年上半年，中国铁建房地产业务收入为213.8亿，去年同期为118.9亿，同比大幅增长79.8%；

中国中铁房地产开发业务收入为234.5亿，去年同期为138.6亿，同比大幅增长69.2%。

此外，一些地方建筑工程企业也上榜，如北京建工集团和安徽建工集团以33亿元和32亿元的权益拿地金额，排在第93位和97位。

在过去，拍地的主要是房企，房企拍下土地后，建筑公司再入场施工。在拍地过程中，民营房企大规模加杠杆，不计成本地制造“地王”，而国企受限于国资委严控杠杆率无力竞争。

因此，尽管包括“中建系”在内的多数建筑企业都有自己的房地产开发业务，但此前规模都不大。

如今，地产行业不景气，土地价格走低，但民营房企缺钱，华润置地等国有房企又会对项目的利润率进行严格测算，有实力的玩家似乎就剩下建筑企业。

此外，不少地产项目因债务问题停工，建筑公司不得不垫资，被动接盘地产项目。

比如，房企以“工抵房”形式结算工程款，建筑企业开始要销售房源；出险房企甚至可能直接将项目转让给施工方。

无论被动还是主动，至少在地方政府的态度上，更加希望央企来搞房地产。

就笔者亲身经验而言，此前曾接触过一个三四线城市的项目，包括恒大、碧桂园等房企巨头早已提交相关材料，而有关部门一直压着相关材料，沟通中暗示希望是大型国企甚至是央企来发展这个项目，比如“中建系”。

有中建系人士也对媒体直言：“地方政府欢迎央企去当地开发。”

拿地后，进入到开发环节，以“中建系”为代表的大型国有建筑企业，具备完善的资质，从前段的勘探设计、施工建造，到后端的园林养护、物业服务等，都有完备的产业链。

从种种迹象来看，“中建系”等建筑巨头在房地产市场的话语权会越来越大，而民营房企只会越来越边缘化。

参考资料：

财新《建筑企业频频拿地，独立开拓房地产业务》