房地产的时代结束了，资本将在这里沸腾

来源：市值观察2022-07-19 08:48阅读：16496

卖房纳入街道办KPI考核，烂尾楼业主集体停贷，小麦、大蒜换房，恒大、融创等房企被恒生指数剔除……房地产在2022年极速坠入深渊。

有人慨叹这是一个时代的终结，引发无数共鸣。但其实，这更像是一个新时代的开始。

旧时代的丧钟

今天的一切始于1994年。

那一年，中国进行了分税制改革，主旨是重新划分地方和中央的财政分配。之前是弱干强支，即大头归地方，小头归中央。改革之后正好颠倒，中央拿大头，地方拿小头。

地方政府从此不再有足够的钱来支撑地方建设和运行，长此以往必定难以为继，于是中央大笔一挥，把出让土地的收入留给了当地。从此一发不可收拾。

利益驱动下，地方政府自然有强大的动力推动房地产开发，由此形成一个看似自洽的发展闭环：

地方政府卖地换钱推动城市建设，吸引农民进城，开发商借钱搞建设带动经济发展，老百姓(603883)有钱后进城买房，推动房价上涨，房价上涨地价跟着涨，政府又可以高价卖地获得财政收入。如此循环往复。

这一模式在初期可谓皆大欢喜。

政府财政有保障，作为政绩考核KPI的GDP增长率也能轻松完成，开发商能赚钱，老百姓看着自己的房子天天涨自然也是心花怒放，银行更是不会拒绝这种坐地收租的好买卖。

所有人都乐在其中，却也越陷越深。

政府患上了房地产依赖症。到今天为止，土地出让收入占地方财政总收入比例高达约1/4。

经济患上了房地产依赖症。目前房地产占GDP的比重接近25%。

老百姓患上了房地产依赖症。数据显示，中国居民资产中超60%是房地产。

银行则彻底被绑架。今年一季度，房贷占银行总贷款的比例为26.5%。

如果游戏能一直玩下去，大家接着奏乐接着舞，何乐而不为？

但问题在于，房子一直在增多，总有建够的那一天；房价一直在涨，总有买不起的那一天。这注定是个要散伙的局。

疫情加速了这一天的到来，客观生活条件的愈发艰难让老百姓不得不重新审视当下的生活：

辛辛苦苦一个月，发了工资大头先被银行划走，是否值得？

掏空六个钱包、用两代人的辛苦奋斗，最终却换来了一栋栋荒草丛生的烂尾楼，找谁说理？

于是房子不再好卖。今年上半年，百强房企销售额同比直接腰斩；烂尾楼业主也不再隐忍，集体停贷维权。

究其本质，是人们不想再为这种生活买单，借用前几天流传甚广的一篇文章里的一句话：祥子不想拉车了。

事实上，祥子们也确实拉不动了。现在的房价太侮辱人格，一套房子少则百万，多则几千万，别说祥子，刘四爷看了也得低下头。

为了刺激房地产，什么手段都上了，拿粮食换房子、买房帮找工作、卖房纳入公务员KPI考核……结果依然是覆水难收。

不管我们愿不愿意接受，一个以地产驱动发展的时代结束了。但太阳还会照常升起，日子还得继续，一切还要向前看。

当下一个显著的经济现象是，老百姓开始大量存现金。

根据央行的数据，截止今年6月末，住户存款规模达到112.8万亿元，比年初增加了10.3万亿元，同比去年也多增了2.9万亿元。

钱不好赚了，紧缩银根以备不时之需，顺便攒个养老钱，这种求稳、求安逸的想法本身并没有错，但却too young too simple。

祥子们的天真

不夸张的说，当全民开始热衷存钱，不仅害了自己，也害了他人。这绝非危言耸听。

首先，经济发展的前提是钱要流动起来。

没有资金流，哪来的投资和消费？没有投资和消费，企业哪来的效益？个人哪来的工资？政府哪来的税收？大家都没收入，结果只能是大家一块玩完。

所以，老百姓越不花钱，经济就越差，经济越差，老百姓收入越少，更加不敢花钱，从此陷入恶性循环。

今年二季度，中国人民银行发起了一个问卷调查，数据显示，倾向于“更多储蓄”的居民占比达到58.3%，比一季度上升了3.6个百分点；倾向于“更多投资”的居民占17.9%，比一季度下降了3.7个百分点。

这显然不是一个好信号，所以在官方最近的文件中，提振信心成了一个高频词汇，目的就是让大家敢投资、敢消费。

退一步讲，即便经济不会塌方，你以为现在开始存银行就能得一个岁月静好的余生了？

天真！

存银行一年的利率是多少？不超过三个点，弄不好连通胀都跑不赢。如果你坚持把赚来的钱都存银行，那么恭喜你，30年之后你成功降了阶级。

想想过去的教训就行了，30年前你手里攥着1万块钱可以在街上横着走，今天你要跑到大街上说自己是个“万元户”，路边的环卫老大爷可能都会过来安慰你两句。

说到底，这是一个强制发展的时代，技术要不断进步，经济要不断做大，财富要不断增值，否则就要出事。除非手里的货币多到不怕缩水，如大佬们，但你作为一个打工人哪有躺平的资格。

所以之前有人提出过一种“保阶收益率”的概念，“阶”指的就是阶级，意思是你要想在今后一直保持目前的生活水准和社会地位，那么每年的资产收益率必须要干掉名义GDP增长率。

过去房地产承担了这一任务。

1998年-2019年，全国商品房销售均价从2049元/㎡涨到了9308元/㎡，年化增长率为7.5%，高线城市的增长水平则远远大于这一数据，闭着眼买就能赚。

但现在，这条路显然走不通了，今后居民靠什么保存财富？

股市，现在看来也唯有股市有这个能力。

首先，股市的容量够大。

目前A股的体量大约在80万亿左右，并且正在不断增大。容量大很重要，因为只有这样的市场才具备容纳全体国民财富的能力。根据中国证券业协会发布的《2021年度投资者服务与保护报告》，截止去年底，中国个人股票投资者超1.97亿，基民超7.2亿。也就是说，目前A股已经覆盖了一半以上的国民。

其次，中国股市的长期表现一点也不差。

在1990年-2020年这三十年间，上证综指的年化涨幅达到14%，远超房地产，其长期收益率在主要投资品类中是最高的。如果能坚持定投指数，别说“保阶”，“升阶”都没问题。

说到这里可能很多人心里不忿，会拿类似“赌场”、“韭菜地”等予以反驳。这一点并不否认，毕竟过去客观存在，但也应看到，随着制度的不断完善，市场环境已经大大改善。比如，退市制度常态化之后，垃圾股基本死路一条，未来一定是更优质的公司才能得到更大的关注。再比如，法制的完善极大打击了那些在市场上兴风作浪、大搞内幕交易的人。

不只是为个人提供资产保值增值服务，一个持续向好的股市对于整个社会保障体系都有重大意义。

以美国为例，养老金的20%以上投在了股市，美股几十年的长牛行情给整个国家的社会保障提供了巨大支撑。

中国这边，老龄化逼近，养老问题愈发突出和严峻。根据中国保险行业协会发布的《中国养老金第三支柱研究报告》，未来5-10年时间，预计我国养老金缺口将扩大至8-10万亿。

南非财团投资腾讯20年，最多时翻了7000多倍，浮盈超1.6万亿。如果这笔钱当初是社保基金投的，难道不香吗？

可惜，当时没人愿意理马化腾。

今年以来，官方迅速推动个人养老金落地，并引导其积极进入股市，本质上也是希望资本市场能在未来发挥重要作用。

事实上，即便上升到整个国家的经济发展，股市也是未来最大的希望。

大国崛起的发动机

说到底，今天经济的主要矛盾无非就是钱不好赚了。企业赚的少，老百姓收入少，政府税收少，如何解决这一问题？

唯有产业升级。之前我们自嘲拿2亿件衬衫去换一架波音飞机，其实这就是问题所在。

一架波音飞机可能需要100个美国人干1年，而2亿件衬衫则可能需要1000个中国人干1年，美国工人的人均产出是中国的十倍，整个社会，从企业到个人再到政府，自然有钱。当然，这只是打个比方，并非真实的具体数据。

推此及彼，高端医疗器械、高端芯片、高端材料和装备等价值量高的领域都需要进口，中国人一边撅着屁股捡钢镚，一边把大把的银子送给了国外，收入自然上不去。