终于发声了！

今天早上，刘鹤主持金融委会议研究当前形势。

内容全部是市场的重磅利好，每一句话都是精准回应当前市场焦点，包括宏观经济，中概股，平台经济，港股，房地产几个大的方向，释放的就是信心。

金融市场的解析，这里我专门把地产领域的内容给大家提出来：

1、宏观经济运行，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。

2、关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效地防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

3、有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。

大家要知道以前主持会议的都是银保监会、央行、住建局、发改委之类的领导，而这次开会级别上升了。

会议的高度非同一般，这也意味着高层已经下定决心要扭转金融市场萎靡不振的现状。

货币政策主动应对，说明后面降准降息货币放松还有空间。

新增贷款要保持适度增长，说明3月份的社融和M2数据，肯定要比2月有明显的上升。

会议才结束后，赶在股市休市之前就发出通稿了，时间点和信号自然非常明确。

下午股市立马来了一个大反转，集体疯涨！

沪指大涨3.26%，深证成指涨3.7%，创业板指涨4.66%。

除了以腾讯为首的中概港股暴涨，房地产股票也应声大涨。

会议提到的房地产有两点：

第一，研究房企防范化解风险应对方案。

第二，提出向新发展模式转型。

第一点2021年就提过很多次，主要是三条红线后，防范房地产去杠杆引发的市场风险。

第二点算是新提法。

去年房企被搞得太狠了，今年还是要支持房企的正常经营，开发贷该支持的要支持，但是不能让房企像过去扩张那么厉害，加那么多杠杆。

啥是新发展模式呢？

就是结束高杠杆、高负债、高周转、高风险模式，内地房企过去都是靠这种四高模式，无序扩张，只求做大规模，所以每次调控都会有房企死掉。

以后再也不可能回到这种模式了，新发展模式就是要向香港学习，转向租售并举，低负债的模式。

现在香港的房企租金收入占比已经达到了快一半。企业负债率不到50%，很稳健，即使有金融危机来临，也不怕资金链断裂。

而我们内地的房企呢，现在负债率动辄百分之八九十，房价随便跌一点，市场低迷一点，或者贷款收紧点，房企资金链很容易断裂。

现在很多人都担心转型太快，房企资金链断裂，楼盘烂尾怎么办。

我觉得现在国家也很重视这个问题，虽然转型还是要转，但当下的楼盘还是会力保项目交付的，只是可能没办法按时交付，但大房企烂尾的应该不多。

最近的房地产市场到底怎么样了？我再给大家解读下最新的两个数据，一个是昨天统计局的数据，另一个是70城数据。这两个都是重要的参考指标。

昨天统计局公布的房地产数据，很多人感觉跟市场实际感受有些差距。

第一个是销售数据。

之前房企和机构公布的百强房企1-2月销售数据，平均下滑了40%以上。

而统计局的数据下滑差了一半，1-2 月份，全国商品房销售额15459亿元，同比下跌了 19.3%，商品房销售面积下跌了 9.6%。

不管差多少，反正都说明市场还是很不好。

最近一年来，房地产销售数据简直就像滑滑梯一样，一路往下滑。

由于销售数据下滑，目前全国商品房库存猛增。

在2021年末的时候，全国商品房待售面积为51023万平米，两个月时间，猛增了6003万平米，2月末，全国商品房库存高达57026万平米。

所以非常需要放松调控政策去库存。

第二个是新开工和竣工数据。

新开工面积下降了14.9%，新竣工下降了9.6%。

其实开发商不是不想开工，是根本没能力，如果还没开工的，那就搁置先不管，已经开工的，那就拖慢工程进度，一些资金断链的房企，只能采取停工。

这几天有朋友给我发来一张图片，佳兆业在深圳坂田的工地停工了，原因就是拖欠工程款，施工方没钱，工人罢工。

从现实的情况来看，也许这一场房地产地震离出清还早的很。

第三个是投资的数据

前面新开工和竣工都明显下滑了，但房企投资数据还增长了3.7%，所以很多人没想明白。另外，固定投资增速增长了12.2%。

以前房地产是支柱行业，拉经济的好帮手，但现在房地产已经严重拖累经济后腿。

也难怪之前内房股一路下跌，主要还是因为市场未见好转，暴雷仍未结束。

很多之前我们认为一些比较优质的房企都出现了资金链问题，房地产一天没有调整到位，地产股都还是会继续动荡。

虽然说央行放松了货币，也要求银行放松房地产贷款，但房企还是感觉没钱。

一是大部分城市销售还是不太理想，二是房企融资的通道还是不太顺畅。

今天70城数据也出来了。

70城中二手房10个上涨，和上个月持平，新房26个上涨，下降了2个，比1月份又差了点，主要是受疫情反复的影响。

无论新房二手房，一线城市表现强劲，环比上涨0.5%，只有深圳跌了0.2%；

二线新房持平，二手房回落0.3%；

三线呢，全线回落，新房回落0.3%，二手房回落0.4%。

尽管部分一二线城市已经回暖，比如上海苏州北京，数量还是少，大部分三四线城市现在还深陷于下跌周期。

这再次验证了，每一轮楼市回暖，都是一线最先启动，二三四线反应慢一些。

前几天央妈还公布了一组数据，2月份居民信贷破天荒的转负了。这跟2月份销售数据不太理想刚好吻合。

尤其是居民中长期贷款，同比减少459亿，也就是房贷转负，这个数据有统计数据以来，史上第一次转负。比08年金融危机和2020年疫情还惨。

如果说单单是疫情影响，那2020年2月应该更惨才对。

我想有可能是因为下面因素叠加，导致市场回暖偏慢？

1、经过去年对楼市的强力打压后，市场整体信心起码丧失了一大半。

2、国外局势动荡，国内货币放松多少都受影响。

3、疫情反扑，经济实际还是低迷。

反正现在无论是股市还是楼市，都处于前所未有的低迷态势中。

这种低迷态势如果继续持续下去对于经济的打击非常大，今年经济要力保5.5%的增速，后面房地产救市手段估计还会进一步放松。

今天上面在会议中提到的几点，我觉得还是很到位的。

比如说新增贷款要保持适度增长、积极出台对市场有利的政策、慎重出台收缩性政策。

我估计接下来房贷利率还会进一步降低，直到接近lpr，大部分不限购的城市首付通通降至两成，甚至越来越多城市跟进棚改。

毕竟目前的政策放松程度还是比较有限，回暖的城市也是有限的。

比如利率，现在利率降到4.6%的城市不多，我知道的就是郑州和苏州，郑州还要求是大学生才能享受。很多城市首套房贷利率还在5.6%以上。

比如限购限贷限售，还有增值税满五年才免增等其他的调控政策，放松的还不多。

所以慢慢熬吧，等着市场慢慢全面回暖。

一线（除了深圳）是早已经见底反弹了，强二线也见底回暖了，大部分三四线的底部还很远。