最近上海的豪宅价格不断创新高。

3月11日，陆家嘴超级豪宅「中粮海景壹号」一套顶复式拍卖，经过141次竞拍，最终成交价1.78亿元，折合单价30万元/平方米，溢价率63%！

同在3月份，翠湖天地隽荟一套7楼的377平户型挂牌价1.35亿元，最终以1.3亿元成交。

“单价近35万元”！

这个价格直接创下了上海豪宅的新纪录。

不仅仅是成交价创新高，成交量也在逐步上升。

在新房方面，中原研究院数据显示，截至3月初3000万元以上豪宅成交量达到290套。

二手房的表现也不弱，2022年3月第一周，上海豪宅市场成交开始活跃，黄浦、静安、徐汇、长宁、浦东等区都有豪宅成交。

图片丨上海豪宅独家首发

去年翠湖天地隽荟才成交了一套192平的房子，单价26.94万/平，当时已经是历史最高了。

如今这套总价1.3亿元，单价近35万元的房子成交后，上海豪宅的天花板再次刷新。

也意味着翠湖天地隽荟二手房4个多月时间涨幅超过31%。

说是价格跳涨一点都不夸张。

其实不仅仅是上海的豪宅抢手，疫情后，全国的豪宅成交量价突飞猛进。

今年北京2月份新房成交金额Top3全是2000万以上的豪宅。

前几天广州珠江新城一套豪宅法拍房如同众星捧月般，被13个土豪争抢，竞价104次。

最终以3211万元的总价成交，单价高达18.8万/㎡。

另外，广州的豪宅标杆汇悦台，没错，就是许老板买过的那个楼盘。

本月放出了最新一套房源的成交价，建面约1300㎡，单价高达38万/㎡，总价超4亿！

一线的豪宅价格正不断刷新普通人对于房价的想象力。

我找了去年豪宅的成交数据，发现在去年全国市场这么惨烈的前提下，豪宅市场却逆流直上。

CRIC数据显示，2021年重点10城总价1000万元以上新建豪宅共成交41018套，其中一线成交30916套，皆创历史新高。

来源于2022丁祖昱评楼市年度发布会

不过现在一千万的房子在一线只能算改善，很多中产也能买得起，我觉得豪宅在一线的标准起码要3000万起步。

先看新房的，过去一年，总价3000万元以上和5000万元以上豪宅成交总量较去年分别增加6%和31%。

表：3000万以上以及5000万以上

豪宅成交套数对比

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

去年很多城市成交量都是下滑的，但豪宅成交量却大涨。

这也说明了豪宅市场和刚需市场是完全不同的维度，豪宅市场明显更能扛，而且受市场调控影响较小。

新房市场会受到限价和供应量的影响，上海去年豪宅供应不如2020年，成交数据下滑了。

但是就成交量而言，无论是3000万以上还是5000万以上的顶豪成交量依旧吊打全国。

再来看看二手豪宅的成交，我觉得二手成交更能反映最真实的豪宅市场。

2021年，一线城市二手“千万豪宅”成交18383套，处于历史高位。

来源：丁祖昱评楼市年度发布会

再看3000万和5000万以上的顶豪。

来源：丁祖昱评楼市年度发布会

去年深圳高压调控，所以成交量受了影响。

如果剔除深圳之外，去年北上广杭的豪宅成交都有不错的成绩。

上海的豪宅成交量，不管是一千万、三千万还是五千万以上，几乎每年都是最多的。只能说，长三角有钱人太多了。

总的来说，豪宅市场是越豪越贵，越豪越多人抢。

目前来看，深圳湾的顶豪价格已经接近单价40万、广州珠江新城顶豪价格突破35万、上海这次也刷新到35万……

一线顶豪已经全面进入30万+时代。

现在的价格到达天花板了吗？远远没有，还有很大的上升空间。

其实拿香港来做对比就知道了。

2月份，香港出让了一块新的住宅用地，地块位于香港老牌豪宅区，浅水湾。

最终地块以11.88亿元成交，折合楼面价约90万元/m²，再次刷新全球楼市的新高。

楼面价就要90万港币/平，将来出售怎么样也要过百万吧，即便换算成人民币也是天文数字。

以前说一线一平米可以买三四线一个厕所，而在香港，一平米就是一套房，买鹤岗一栋楼估计还有剩。

这还只是楼面价，香港顶豪的价格早就突破百万了！

目前，浅水湾在售的洋房最贵145万元一平米。

图源香港中原地产

深圳湾看了低头、汤臣一品看了流泪，这价格几乎是内地顶豪的5倍不止。

香港不少豪宅都有内地富豪的身影，之前就传闻马云和马化腾在香港有豪宅。

内地的豪宅是不缺乏购买力的，只要给充足的发展时间，未来内地一线城市顶豪肯定是要赶上香港的。

尤其是魔都上海，随着上海的国际地位上升，香港的光环正在失色，我认为未来上海房价将会率先超越香港。

近年来，香港明星也扎堆往上海买房就是一个很好的说明。

其实无论经济是下滑还是增长，都无碍于豪宅的上涨。

主要原因有下：

1、货币长期贬值。

对于普通人来说，大家能感受到的信贷宽松也许就是利率下调和放款加快。

但是对于富豪来说，每一次放水都是一次财产增值的机会。

社会就像是一个金字塔，钱呢是从顶端往下流的，富豪接到的水满了，才会溢一小部分到中上层，一般是中产为主，最后剩一点点到普通大众手里。

这虽然扎心，但绝对是事实。

为什么每轮上涨都是核心区豪宅先启动？

富豪和中上层最先尝到放水的甜头啊，率先建仓，而普通刚需，往往是市场火热了之后才急忙上车。对市场反应非常缓慢。

现在就是国内放水的时候。

顺便多说一句，我记得2019年下到2020年上半年，我建议大家上车上海的时候，很多人根本没反应过来，好多都是投资和改善先上车的。等到了2021年的时候，我发现上海二手房成交价居然300万以下成交占了60%。

这说明啥？越是口袋钱少的，越犹豫，越习惯观望，总是跑的比有钱人慢。

2、富豪太多、高品质豪宅太少。

上海中原资深豪宅顾问鲁三宝表示：“有钱人买房也不容易”。

他举例有客户预算在1亿-1.5亿元，按照其要求梳理后发现可看房源不足10套，选择面并不多。

对于那些身价几十亿的富豪，总价涨个几千万并不算什么。

记得之前看过一本书，里面提到预计中国在2020年左右将会进入后工业化时代，届时很多小企业主将会退出市场竞争，卖掉工厂，带着大量的资本进入一二线房地产市场。

其实这种现象已经很普遍了，我记得三年前的文章里还和大家提到过，一个浙江老板卖掉工厂，跟着我们一起去横琴买房。前年底我去南沙有一场线下活动，有个荆州的老板，就卖掉工厂去南沙买房。这种案例很多，就是发生我身边。

最近这段时间，一位成都的企业主告诉我，他已经准备好弹药，社保也攒够了，就等着准备买入深圳。

中国不缺富豪，但一线的稀缺地段，高品质的豪宅永远缺，未来的价格只能无限刷新。

3、政策不打压豪宅。

相对普通刚需住房，豪宅的价格是不太受限制的。

今年春节回来后，广州就传出消息，取消新房限价，实施动态价格指导，分级备案。

长沙的精准调控同样如此，要求刚需住房年涨幅不超过不超过5%，改善型可以多一点，在8-10%。

其实都是在变相默认：刚需房要摁住，但豪宅可以涨价。

豪宅市场和普通刚需市场是两个完全不同的世界，两者互不干扰。

4、俄乌冲突的警示。

由于西方制裁俄罗斯，俄罗斯富人的海外资产遭到美西方“围剿”，即使是所谓“永久中立国”瑞士，也冻结了俄罗斯富豪在瑞士资产。

法国、意大利连俄罗斯富豪的游艇都不放过。

以前富豪总爱提全球配置资产，现在看来也未必安全。

中国人的钱就应该放在中国的土地上，资产也是有国籍的。

俄罗斯这事对于中国富豪来说也算是一个警示吧，反正现在那个“跑得最快”的华人首富李嘉诚，传闻又要跑回来了。

目前李嘉诚已经把英国的资产摆上货架，等待买主。

不讨论李嘉诚这个人，仅对于企业家来说，一切的行为其实都是为了盈利和避险。

如果一大批中国企业家把资产转移到国内，资产肯定是要重新配置的，而房产又绝对是最重仓的一项。

一线顶豪价格，恐怕以后还要继续创新高……