银保监会郭主席每次讲话，大家都喜欢传播讨论，因为干货很多，特别是房地产的话题，总能给市场传递一些信号。

在今天的新闻发布会上，郭主席针对房地产金融谈了不少，算是对 2021 年调控的一个总结吧，同时也给出了今年的方向。

" 去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转，楼市不像以前那么活跃了，但住房还是需要的，特别是租赁住房，装修也还是需要的，做这方面的金融服务很有意义。"

这段话大家自己理解下，我个人觉得呢，有两个意思：

第一，去年调控取得了非常好的成果，房地产去泡沫去杠杆很不错，不用担心房地产泡沫引发崩盘的问题。

第二，去年信贷收紧导致楼市不活跃了，但房子还是需要的，所以现在需要放松房贷装修贷这些。

郭主席还说，" 现在房地产的价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是一个好事，但是不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。"

这段话能感觉是惦记着金融风险，房地产调控其实就是要挤掉过多的泡沫，稳住房价。

去年针对房地产的调控，虽然短期降低了楼市热度，但是长期来看，也是为了化解金融风险。

但也不能调整过度了，不是要把房企赶尽杀绝，更加不是要把房价打趴，否则对经济影响太大了。

经过一年的调控后，现在全国大部分地方的楼市早就不是过热的问题，而是过冷。

过紧泡沫挤掉后，现在要做的就是放松一下，让市场回归正常。

今天我专门梳理了一下市场的信贷端，信贷端就要做到精准投放，不管是房企、还是刚需，合理的需求都要得到满足。

1、针对刚需

房贷利率还在不断下调，有的已经降至 2020 年时候的低点。

根据贝壳研究院的数据，目前 103 个城市平均放款周期不到 40 天。

最近在看房的人应该感受比较深，放款周期比以往都要快，大部分城市一个月内就能放款，有的一周内都放了。

而且利率几乎每周都在刷新降低。

上周我看深圳还是 4.95%，这周降到了 4.9%。

苏州更夸张，3 天内放款，今天更新的利率是 4.7%，全国估计没有比苏州更低的了吧。

苏州今年的行情很可能会超乎我的想象，而且据我所知，在去年就有很多投资客盯着苏州，甚至提前买了苏州的社保，就是为了抄底苏州。

但即便没有投资客，积累了 2 年多需求的苏州，仅靠刚需都能把市场托起来。

2、针对房企

虽然到目前为止，房企出清还没有结束。

但是之前经历过阵痛的房企现在已经开始疗伤了。

今天，中国房地产业协会向部分房企发出书面调研函，摸底房企债务情况、偿债情况、资产处置进展、化解风险进展情况及在建住宅项目停工情况等。

房企最惨的时刻肯定是过去了，接下来就是要看看摸底后如何解决。

不仅仅是全国层面，地方也已经在牵头，希望把房企从泥泞中扶起来。

昨天发布了救市政策的河南郑州，今天就针对房企融资需求做统计了。

摸清房企的底细，统计好房地产项目的融资需求情况。

其实就是落实银行和房企项目的对接，为房企融资更好的保驾护航。

项目有钱后，接下来郑州已经停工的项目都会逐渐复工，甚至烂尾楼也能死而复生。

想要房地产市场回归理性，市场要救，房企也得扶。

之前经常说拿到融资的都是央企为主，民营房企即便拿到融资，利率都比较高。

但是这两天民营房企也迎来了好消息，比如美的置业成功发行了第一期中期票据，利率是 4.5%；

甚至在拿地上，地方也给出了很大的善意，提出了很多宽松的条款。

天津就提出了七大项优化土地出让举措，南宁甚至直接不需要竞买保证金了，主要是为了降低房企拿地的资金压力。

随着全国各地小阳春逐渐启动，房企融资也恢复正常后，今年的土拍市场肯定会一扫去年阴霾。

当然，今天郭主席的谈话中，还是照旧，和大家提示风险了。

" 现在房贷发放得多，在一些大型银行贷款中的占比很高。

" 已经反复提醒相关机构注意风险。因为很多人贷款买房是为了投资和投机，万一将来房价出现下跌，就可能酿成巨大的金融危机。

市场一火就很容易有各种声音，

根据往年的调性来看，一松就乱。

抖音平台上这两天还疯传着一张 " 重磅快讯 " 的图片。

内容大致就是说，不查首付来源了，对月供流水也不做要求，还有板有眼的列出具体的银行。

这消息明眼人一看就知道是假的了，这种政策不可能拿出台面说的，即便执行也只是偷偷私下操作。

首付来源还是要查的，但肯定没有去年那么严格。

比如去年有的地方要求首付款在自己的账户待半年，除了父母，任何人借钱都不通过，这些审核估计会松一些。

首付审核一松，有人就动小心思了，那经营贷可以突破吗？

现在不少房产群关于经营贷的讨论又开始火热起来。

甚至有一些贷款经理也通知我，经营贷利率下调至 3.7%，还提醒可以拿去购房。

但我劝大家，还是不要眼红经营贷的低利率了，拿来买房后期风险很大，怕你睡不着。

毕竟一旦市场火起来，地方想要查经营贷，那是易如反掌的事情，一旦抽贷，如果房子又未过限售期，到时候欲哭无泪。

即使没抽到你，但假如地方对二手房限价，你经营贷 1 年或者 3 年到期后，银行按照指导价评估放贷，之前贷你 500 万，现在只能贷 300 万，这 200 万的差额你去哪补上啊。