来源：樱桃大房子

接连的降准、降息，房地产市场算是等到了一口“仙气”！

降准这事吧，对买房人来说，贷款额度会更多，审批速度会更快，怎么也是件好事。

房企呢，也是能受益一些的。新房能卖出去，年底回款就有指望。而且银行有钱，房企融资就更容易了，对于一些房企来说能找到续命钱，房企都快渴死了。

我今天理了下近期房企的融资情况，整体还是变好了些的。

一是融资渠道慢慢恢复，融资规模增加。

总的来看，11月房地产企业融资总额为707.8亿元，同比下降71.3%，环比上升了33.1%。

其中信用债是恢复最明显的，上个月房企信用债融资环比大增197.1%。

这个月龙光、碧桂园等提出要发行房地产资产证券化（ABS融资），就是拿应收账款做成债券卖出去融资，听上去复杂，你就理解为一种融资手段吧。

就是说，他们搞到钱了。

审批也提速了，一些像“融创环球中心资产支持专项计划”积压了的融资计划显示有反馈或者通过。

倒是海外债还比较难，整个11月只有港龙中国一家房企成功发行了。12月目前还没成功冲击海外债的房企。

不过好歹融资渠道逐渐打开，房企不用只靠自己的现金流紧巴巴过日子了！

二是融资房企明显增多。

11月底，保利、中海发行了境内公司债，同一天两大房企发债超过100亿。其他房企看到老大哥带头也赶紧跟上，绿城、越秀、招商等十多家房企发债融资。

注意，这时候的主力还是国企央企，民企的身影还很暗淡。这很好理解，有钱人越容易借到钱，穷人越需要钱越难借。

但情况到12月就稍微有些变化，民企也跃跃欲试。

近期7天之内就有龙光、碧桂园、金地说要准备发行ABS融资。合生创展今天还发公告说准备发行境外美元债。

现在就是不管你是国企、央企还是民企，发债的闸门至少都给大家打开了，大家各凭本事去市场借钱。

借钱肯定是房企未来一段时间的重点工作了。

另外一方面，虽说整体融资情况不错，但事实上，有人欢喜有人忧！

特别是一些房企还在暴雷的坑底拼命挣扎，充分感受到了这个世界的参差。

最近我们有粉丝爆料，阳光城理财产品暴雷了，但实在没办法一口气拿出钱兑付给投资者了。

给了两条路，要么分期兑付，要么就拿房子抵债。但拿出来的房子也不太让人满意，基本都是在茂名、吉安、沈阳、重庆、增城等不怎么好的地段。

而且等交楼还要几年，变数挺大的。

无独有偶，奥园也因为没有钱还找不到钱而深陷泥潭。

在11月中紧急处置香港、澳洲、加拿大等地的物业后，还是被曝出了理财兑付逾期。最后也给出了现金分期或者实物资产两种方案来给投资者选择。

说好的融资放松，借钱更容易呢？

为啥面对如期而至的债务，一些房企还可以融资，另外一些就只能断臂自救？

我觉得主要有这么几点：

1、有的房企本身就暴雷了，资本会有更高的警惕也是正常。

一般来说钱放出去会优先进谁的口袋？

当然是资质好的房企！

上面提到能借到钱的房企哪怕不是国企央企，好歹也是资质比较好的房企，比如碧桂园属于龙头，龙光呢土储和现金流也是相对不错的。

趋利避害是人的本性，就像我们买房也会选名气大名声好的房企，不就是怕买错了血本无归嘛。

当然，融资放松也是需要过程的，就像一开始从央企国企开始，再蔓延到优质民企，再到大范围延展开，是需要时间传导的。

2、融资资金可以用于兼并收购，吹响了房企自救的冲锋号！

12月3日就有消息说房地产企业发行债券，资金可以用于出险企业项目的兼并收购。

也就是说释放的流动性除了要适度缓解房企流动性压力之外，还希望一些优质房企能够去买一些已经暴雷或者将会陷入困境的房企。

这是这次融资放松的最大特点。

譬如富力就在果断地卖卖卖。在把富力物业卖给碧桂园后，昨天又把几乎可以拿来收租的广州空港物流园最后30%的权益作价73亿清空了。

更狠的是千亿房企禹洲，连总部大楼都质押了，这得是有多缺钱啊......

不得不说求生欲很旺盛，连面子功夫都懒得维护了。毕竟面子也确实没啥用了，还是要点里（银）子（子）保命要紧。

随着融资放松，我觉得以后房企间的分化会更加激烈，不可避免会有一大批房企倒下。

为什么这么说？给大家再说说干货，来~

首先，房地产行业的总量已经是阶段性见顶了。

这个判断我从三个维度来讲。

第一，销售规模见顶。

有个地产行业的数字，大概就是17万亿，这是去年的规模，已经是阶段性顶部。

今年很难超17万亿了，

另外，房企拿地、新开工量也都减少了，明年必然要回落。

未来在总量见顶的情况下，必然是结构性的变化，就是有些城市市场变大，有些地方变少。

第二，城镇化率变慢。

城镇化率到了一个比较高的程度，过去每年有1.2%左右的增长，未来可能只有1%、0.7%，甚至降到0.5%都是可能的。

这意味着三四线楼市真的到顶了，因为过去供给最多的都是在这些城市，所以我一直说三四线城市的楼市的上涨预期已经不存在了。

城镇化之后，我认为就是再度的大城市化。这个判断我反复在说。

北京还在搞通州，上海还在搞五大新城，深圳还在发展前海自贸区和光明，广州还在搞黄埔和南沙。

这都是大城市化进程模式。二线城市则更加需要扩张。所以从城市进程角度，也是有利于一二线，而不利于三四线。

第三，房企数量见顶，洗牌在所难免。

但是我们国家有多少家房企呢？重庆市原黄市长在2019年给过一个数据：9万多家！这是很可怕的数字了，比全世界其他所有的180个国家的房产商加起来都多。

需求回落，我们也不需要那么多房地产商了，所以行业肯定会淘汰一部分房企，特别是负债率大的一些民营房企。

另外，别忘了还有保障性住房占据半壁江山。

在最近的政策中，频频提到了要增大保障房供应，其中最重要的是保障性租赁住房。

从2016年以来，大力发展租赁市场一直是个重点。2021年3月发布的“十四五”规划指出，“加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给”。

这不是说说而已，很多省市给出了“十四五”期间的明确给出供应量，不玩虚的。

上海：47万套（间），达到新增住房供应总量的45%左右；

广州：60万套（间），占住房总量的45.8%；

深圳：40万套（间），占住房建设筹集总量的45%左右。

这都瓜分掉一部分商品房的份额。

建那么多保障房，很多地都不需要房企拿了，可以直接分配给当地的国企来建，那要那么多房企干啥呢？

再者，这次救市的思路非常明确：不是救房企，而是救民生。

在12月6日的重要会议上，提出的是“推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

这个表述和之前的很不一样，从“促进房地产市场平稳健康发展”变成了“促进房地产业健康发展和良性循环”，讲究的是行业的发展和循环。

什么是良性循环？就是从总量上来说，全国不需要建这么多房子了，不然建多了又要放水去库存，那就是恶性循环了，所以也不需要这么多房企了。

哪怕是像恒大这种，之前也三番五次强调过，是自身经营问题导致的，不会影响大局。

意思很清楚了，兜底是没人可以帮忙兜底了，自己挖的坑得自己填上。

只能帮他先缓过神来把债慢慢还了，不然2万亿负债谁能帮他还的起啊？如果都成坏账了，那上下游的供应商得亏死。而且填完之后不可能再让他高杠杆保持这么大的规模了。

相反呢，如果让资金实力和开发能力比较强的房企拿到融资，更好地发展，实现收并购，反而能利用自身能力来盘活资产，做到防风险和保交付。

之前也传出了消息说有央企申请收并购不要算进三道红线。

如果真的能实现，一场激烈的房企大洗牌就要来了。