一周前我发文说风向变了 ，还只是根据官媒的评论：

房贷资源应该满足真实的购房需求，来做的判断。

因为昨天傍晚央行在官网发了通稿，开完了第三季度例会，里面提到：

要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

受这个消息刺激，今天地产股应声大涨。

要知道央行货币政策委员会例会很少直接提及房地产，所以市场会特别重视。

如果不出意外的话，很快就会见效，这也是业内人士一致的看法。

为什么有变化？

其实央行开会也提到了，国内经济恢复仍然不稳固，不均衡。

特别是8月份的数据。

今年房地产市场更是被压的喘不过气来，不仅仅是一个个大中型房企在滑铁卢式的闪崩，8月份销售数据也在下滑，房价下跌的城市也越来越多，出台限跌令的城市就已经有十来个。

最关键的是，9月份土地流拍的数量飙升。第二批土拍中，10个城市终止挂牌或流拍的地块数量高达136宗，占挂牌总数的27.81%。而今年第一批土拍这个比例只有6.83%。

以前杭州没利润的土地大家也都抢着要，累死累活没钱赚也就算了，就是为了赚个销售规模，说出去你是千亿房企的名声好听。

但现在购房者心目中，大而不倒的信念已经破灭了，并不是大房企就一定安全。

有三条红线压着，融资那么难，很多房企都快活不下去了，千亿房企照样濒临破产，拿地没钱赚，光要规模有什么用，为了活下去，民营开发商玩不下去了，直接躺平。所以杭州最近10块地，流拍9块。

只有央企国企还能玩一玩，今天深圳第二轮土拍，22宗地，1块流拍，16块地被央企国企拍走了。

没人买地，也会有不少问题？

房地产投资数据下滑，地方GDP数据不得下降了？

这怎么行呢！

说来说去，房地产还是要健康发展才行，大涨大跌都不符合各方的利益。

大家都很关心的是，这对市场有多大影响，接下来该如何买房，对哪些城市有影响，哪些没影响，最利好哪些城市呢？

不知道你们还记不记得，今年年初我做过一个市场预测，当时我说今年的行情会从一线轮动到二线城市，为什么呢，因为一线涨完了，有价差在，那资金必然跑去二线。当时的判断的前提和宜居就是年前会议说的今年货币政策不会急转弯。

但结果因为货币收太紧了，这个节奏就全打乱了，有些城市轮到了，很多还没有轮到。并没有完全按照我年初的预测走，有时候计划总是赶不上变化。

四月份的时候，这个轮动迹象其实挺明显的，比如佛山的轮动。

比如重庆，第一轮土拍拍的还很带劲，溢价率很高，行情一好转，就开始打破了重庆不适合投资的魔咒，重庆群立马进入买买买的状态，还有武汉、青岛、济南行情也开始启动了，武汉光谷涨的很HIGH。

但五月份，我看到M2急速下降到了8字头时，我感觉货币实际上已经在急转弯了，当时我也及时写了文章跟你们说了，货币收紧了，要注意风险，毕竟去年的M2是两位数。

M2下滑表现在贷款上就是信贷收紧，房贷明显收紧，基本上都要6-8个月以上才能放款，房贷利率也都在涨。

这对市场的影响，就是楼市迅速熄火，原本启动的二线城市行情也中断了，重庆涨了2个月，涨幅大概10%吧，就奄奄一息了。特别搞笑的是，之后我又看到重庆群说，看来重庆还真不适合投资啊，太不抗跌了。

决定房地产市场的兴衰，最有效的调节手段就是货币。

接下来房贷如果真的能放松的话，会对市场有哪些影响呢？

不同的城市，肯定不一样，我分三种情况解析一下。

第一，已经大涨过的城市

深圳上海广州合肥成都宁波东莞杭州西安海口厦门等等这些城市，有些我没点到名，但房价已经大涨了一波，并且调控已经落地，比如长三角的很多三线城市都属于这一类，你们可以看看本地房价是不是大涨了，调控了，然后对号入座。

特别是二手房限价这个杀手锏，现在被死死的控制住了，不让你再涨，那贷款放松后，对市场的帮助就不会有那么大。

当然行情会比现在好点，成交量肯定会上升，有些短期恐慌性下跌的低总价学区房价格反而会止跌，但也不要幻想房价再涨一波，有的二手房指导价和市场价差大的房子还是会继续跌。

深圳这几个月在叠加二手房限价的影响下，去年暴涨的的学区房，比如八卦岭，百花片区的已经快速下跌30%。9月的二手房成交量估计只有1500多套，去年7月有1.34万套，对比一下有多差，量价下滑速度远超市场预期。

如果贷款能松绑，深圳二手房成交量肯定会抬升，有量才有价，总价低的好的学区房价格应该可以止跌了。

不过对那些市场价和政府指导价差太多的二手房，相当于打了5折6折的，我觉得帮助有限，你加快放款也没用啊，首付从原来的300万变成了五六百万，买不起的还是买不起，该跌还是继续跌，这就是在强力去杠杆。

如果你是刚需，或者急着买学区房，现在确实是个不错的抄底时机，上海粉丝跟我说浦东学区房也跌了两成多，你急着买也能买了，肯定不会买亏。

想改善的，如果不想亏，你就同时买卖进行，这是最保险的。

还有新房，价格倒挂多的，位置又不错的，依然是随时可以买，毕竟有些新房一旦错过就没有了。

如果说你现在资金不够，或者是没有名额，那也不用着急，后面还是有很多机会的，不要担心房价又要上涨，现在不要抢着上车，千万不要超出自己的实力去加杠杆。

毕竟目前的调控政策不会放松，二手房限价短期肯定不会放开。那市场就会有很多捡漏的机会。

而且通过过去这么多年的调控你们应该也有经验了，货币放松也不是说持续放松的，都是紧一阵，松一阵。

明年如果其他城市行情好转了，经济起来了，可能下半年货币随时又会收紧。

所以现在从大的周期来说，这些已经涨过的城市，就不要抱有太多幻想了，只要你再涨，随时可能把你压死，杭州如果继续涨，二手房指导价随时出台。

最理想的状态就是行情反弹一点，比现在少跌一点，楼市稳定，是各方最想要的。

第二，对于还没有涨的城市

我前面说了，今年本来就该轮到二线城市了，只是货币没有按既定计划走，结果打乱了走势。

现在如果松动，那对那些行情还没有启动的城市，肯定是大利好，想买的可以买了。

因为他们已经深度调整了好几年，有的已经从2017年调整到2021年，调整了四五年时间，市场泡沫已经完全消化了。

最关键的是，市场上已经积累了一波需求在等待释放，现在缺的就是启动的信心，市场永远都是这样，买涨不买跌。

信贷这么紧，怎么涨，所以现在万事俱备只欠信贷放松的东风了，这东风一吹，二线城市行情很快就会启动。

具体有哪些呢？

包括青岛、济南、武汉、重庆、苏州、郑州这样调整充分，今年行情有的刚启动就被中断，有的是还完全没启动的，都会反弹。

包括弱二线城市，比如正在大跌的昆明，南宁，贵阳，还有石家庄，天津这种慢跌好几年的城市，都有好转的机会。

总之就是房价都没有正儿八经涨一波，还没有遭受调控的城市，都会有行情的。但一定是核心地段涨，绝不是整个城市，分化依然是趋势。

毕竟这些二线也是省会核心城市，人口还有流入，有产业，就有购房需求，再差也不会差到哪里去。

第三、对于落后或者调整还到位的城市

有些城市就算政策放松，当下也轮不到他们涨。

哪些呢？就是落后的三四线，以及市场调整还不到位的城市。

悲观点说，只要不是货币大放水，如果只是正常的贷款，以后可能永远也轮不到那些弱小城市上涨了。

你想想，一二线城市郊区都不涨，哪里还轮得到弱的三四线城市上涨呢？

同样的七八千价格，你是会去买省会的郊区，还是会买你们那个前景堪忧的市里或者县里。

省会以后人口会不断流入，教育，医疗都是全省最好的，就业机会也多，而你们市里人口还在不断流出，以后房子多的是，谁来接盘都是个问题。

现在一二线城市，能涨的也就是核心地段，或者是比较好的地段，偏远的地段，就算是行情来了能涨那么一点，等行情差的时候，卖的比谁都差。

深圳就很明显，最近新房又是冰火两重天，地段好的，价格倒挂多的开盘还可以售罄，比如龙岗中心城的颐安都会中央，坂田的荷塘里，还有光明的两个盘都是卖5万多，开盘就卖完了，其他地段差的远的，价格还没有优势的，比如宝安松岗的满京华云著卖4万8，开盘就只去化3成。

行情分化的趋势越来越明显了。

所以三四线城市也一样，差的三四线城市，人口流出，又没产业没有就业的城市，以后是完全没有上涨的机会了。

还有一些不错的三四线城市，比如唐山，2019年才结束上一波上涨，现在应该还没有结束调整，我没去查数据，但我觉得不会这么快。

类似这样的城市，你们可以去查下当地的土拍数据，库存周期就能判断后市行情了，现在应该是轮不到他们涨，那政策放松就跟他们也没多大关系。

我文中没有提到的城市，你们买房前自己要去查查数据，毕竟每个城市的涨跌节奏不太一样。

你们一定要持续关注我的文章，只有长期关注我的，不是只看一两篇，断章取义，才能及时掌握我发出的信号，通过政策把握涨跌周期基本上大方向不会错。

只是涨跌幅度，我觉得确实是很难预测到，因为你没法计算出来，就像深圳这一波，跌幅有的已经达到3成了，我之前说跌2成吧，有的人还说我太悲观了，结果没想到跌了3成吧。