2019年黄奇帆在一次演讲里曾经说过：今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。
如今这句话，正不断被现实验证着！
这个周末，大湾区一家房企：光耀集团直接宣告破产！
光耀集团2002年成立于惠州，叱咤惠州房地产市场多年，2007年便拿下惠州房产销售冠军。
风头最劲时，曾荣获“广东房企品牌价值TOP10”和“中国房地产百强企业”，也是惠州史上第一个晋升百强的房企，至今没有第二个。
其高周转的方式，一度让惠州本土房企害怕不已，被称为“惠州王”。
光耀一开始进入大众的视野，就是因为广告打得好。
很多老一辈的大湾区媒体人都应该有记忆，当年光耀的项目广告投放非常多，海报风格至今看来都不过时，据说很多都是和奥美广告合作的。
一股浓浓的王家卫风，当时在业内被广为传颂。
另外，光耀打造的房子也是走这种小而精的路线，主打高品质，有设计感。
比如光耀翡俪港，地处惠州惠城中心，靠近华贸，也算是一块好位置了，当年深受惠州当地富人追捧。
经过几年的风吹雨打，翡俪港的外立面还是很新，看起来很有品质。
而光耀也是想把翡俪港打造成一个惠州“最具城市价值的顶级别墅大社区”。
如果不烂尾的话，也许就是惠州的豪宅之一了。
破产的原因也不难猜，就是犯了天下所有房企都会犯的错误：
1、高举债，高周转，最终资金链断裂；
2、战略决策错误。
2010年，当时稍微有点野心的房企都想去外地圈地扩张。
光耀也不例外，2010年光耀四处开花，制定了“3+X”的战略布局，迅猛布局珠三角、长三角、环渤海区域，开发节奏异常迅猛。
那是光耀最高光的时刻，全国共有29个项目，其销售额从2008年的7亿元飙升至2011年的60亿元。
那可是2011年的60亿啊，同年恒大的销售额是619亿，光耀那个时候已经算是百强房企了。
规模做大了，光耀内心就打起了上市的小九九。
在A股，房企上市一直都是非常谨慎的，于是光耀只能寻求借壳上市的方式。
-2009年，光耀欲借壳ST天目药业，但因国家房地产调控而终止重组； -随后，光耀地产收购了一家杭州上市公司，但又以失败告终； -2011年10月，光耀收购新都酒店，欲借壳上市，而后3年，光耀对其累计投入约10亿元，但因酒店业与光耀的房地产背景不兼容，政策不支持重组上市； -2011年，光耀耗资2亿在湖南收购了两处矿井，欲再次借壳上市。但恰逢矿业走下坡路，此次尝试又以失败告终。
来 源： 南方都市报
就在光耀苦苦寻求上市的过程中，危机早已步步紧逼。
为了上市，从2011年开始，光耀陆陆续续开始大量民间借贷，占到光耀整个融资规模的三分之一。
当年董事长表示，“由于光耀借贷时间较长，而一般企业民间借贷不超3个月，有笔款借了约15亿元，但利息就高达十几亿元”。
那一年光耀的销售额不过60亿，算下来利润都不够还民间高利贷的利息。
因民间借贷纠纷问题，光耀地产已经被列入全国失信被执行人名单中，这一下光耀就更加拿不到正规金融机构的贷款了。
另一头，在扩张的时候，光耀还做了最错误的战略决策。
把目光放在了文旅地产上，不惜重金重仓文旅地产，很多土储都是往这个方向发展，打造所谓的高端“全球候鸟计划”。
但随着光耀的债务越来越大，从2013年底开始，光耀地产马克住区、光耀翡俪港、荷兰小城停工、停售或延期交楼，导致业主不断维权……
2014年后，房地产一路冷清，国家开始收紧房地产信贷！
没有了资金注入的光耀，如同失去了水的鱼，再也游不起来。
本来寄予厚望的“全球候鸟计划”销量却不如人意、高昂的高利贷利息压的光耀无法喘息、多笔借款到期无法偿还，高周转后工地停工，项目烂尾……
这一切切，彻底把光耀集团逼上破产的边缘。
如果光耀能熬过2014年的冬天，2015年全国开始去库存，楼市明显好转，他依然是一条好汉！
但光耀没有熬过去，而是资不抵债了。
根据惠州人民法院的通报：
截至2016年6月30日，光耀集团资产清查总额约为64亿元，负债清查总额约为79.7亿元，加上为关联公司提供担保产生的负债约26.2亿元，光耀集团总计负债105.94亿元。
2017年光耀集团正式申请破产重组。
深圳知名律师周争锋和我说，破产重整就是抢救，想把这个濒临死亡的人救活。
经过四年的努力，光耀总共招了4家投资人，其中还包括华润，青岛城投公司，实力都不差。
但是重组牵涉工程方，业主，金融机构等众多债务方，清理其中的债务关系太复杂了。
所以最后只能只能放弃抢救，重组失败，昨天光耀集团在其公众号平台上正式宣告破产！
这两年破产的房企已经数不胜数了，但大部分都是一些本地不知名小房企。
中型房企一般都是选择被并购或者换一种方式继续挣扎下去，主动申请破产的，还真的少见。
而且这次光耀集团涉及的债务大概约100亿，和其他房企对比，真不算多。
就这样都没有救主愿意接盘，更别说现在出问题的泰禾、福晟，蓝光，他们的负债动辄都是上千亿，还有恒大的上万亿，要重组起来难度可是大十倍以上啊。
之前一直传万科接盘泰禾，但是人家万科也不傻，要泰禾自己解决自己的债务后，才愿意接盘。
再看回那些接盘的房企，当初富力吃了万达几十个酒店，还有世茂并购福晟，都没有落得什么好结果。
富力最近自己都在变卖资产了，自身难保，世茂一直都在忙着消化福晟的资产包，最近还传出商票延期。
典型的嘴大吞食易，胃胀消食难！
现在房企就连地都不敢乱拍乱，大家都在等待着寒风的过去，谁还敢这个时候接烂摊子。
我估计今年应该是房地产大洗牌最残酷的一年了。
而这也是中国房地产历程的必经之路。
自从98年房改以来，全国各地稍微有点钱的企业都涌入房地产市场。
根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个。
房企的数量是全球之最。
同期美国的50个洲的工商登记里，注册房地产开发企业没有超过500个。
虽然我国地大人多，但房企真的太多了。
借用章子怡的一句话，“房地产”的门槛这么低了嘛，什么妖魔鬼怪都想进来分一杯羹？
以前从未有过房产开发经验的，只要手里攒点钱、有点关系，都想进来圈钱。
有的拿到地就抵押套现跑路，管他烂尾还是干嘛，最后把烂摊子扔给zf；
有的凭借自己的名气，乱搞一通，什么云南雪山小镇，都沦为笑话；
一家公司说破产就破产，高管说走就走，只是苦了那些买烂尾楼的百姓们，一辈子就赔上去了。
这种现象在将来绝对不能再发生了，所以国家现在对房地产行业的监管越来越严格。
劣质房企在未来十年内肯定会逐渐被社会淘汰的，整个房地产行业的游戏规则也将重新改写。
这个过程相当于是“二次房改”吧！
第一次房改是让国人能够有房子住，而这一次则是让国人能够住上好房子。
前途是光明的，但过程肯定会经历很多阵痛。
比如在政策的高压下，现在越来越多开发商暴雷的暴雷，破产的破产，最终还是普通百姓来买单。
时代的一粒灰，落在普通人身上就是一座山。
真心希望我的读者们可以安全避过这座山。
解读师红峻
解读师海鑫