一线凉凉，二线调控，强三线的机会来了？

随着调控不断深入，部分强二线城市也开始熄火，而强三线因调控宽松，房价正在起飞！

实际上沿海已经有一些三线城市涨完了，比如我4月底去看的嘉兴。我下周准备去江苏调研，看看其他二三线城市怎么样了。

今天我要和你们说的强三线城市就是福建泉州，拿这个来打个样分析下。其他城市逻辑也可以参考。

现在在泉州买房，主城各区新房尽是摇号，买房全凭运气，优质二手房也得加价。

先看新房，从去年开始丰泽、鲤城两个核心区楼市率先回暖，一些热门板块甚至出现了“万人摇”的现象。

能够触发“万人摇”现象的，绝对是有巨大的套利空间。

比如位于丰泽区的万科城市之光，一手新房均价在1.4万/平，而一期的二手房挂牌价已经高达2.8万/平，直奔3万了，价差相差一倍。

这么高的利润，干什么比买房赚钱来的更容易呢。

新房火起来后，售楼处的折扣全都纷纷收起来了。

但新房毕竟稀缺，加上整体供应偏紧，很多刚需被迫转战二手房市场。

尤其是老城区的二手房，名校学位香，但是目前学位逐步饱满，部分小学发出预警，老城区的学区房更抢手了。

价格水涨船高，有些同比涨幅都超过50%，部分甚至接近翻倍了。

学区房这一波完美印证了我说的硬通货理论，一二线如此，三线也如此，几乎普涨。

老城区

名仕花园

2020年2月份挂牌价：30645元

2021年7月份挂牌价：49832元

南俊北路B区

2020年2月份挂牌价：30744元

2021年7月份挂牌价：50000元

红梅新村

2020年2月份挂牌价：25089元

2021年7月份挂牌价：49442元

城东

南益汇景豪庭

2020年2月份挂牌价：20635元

2021年7月份挂牌价：38164元

去年泉州开始推行私立学校摇号制度，导致丰泽、洛江两区的小学毕业生不能直接入读公办初中。

大量丰泽、洛江的小学生家长一窝蜂购买鲤城的学区房，你买我买大家买，造成鲤城区老城区房价大涨。

现在泉州老城区的第一梯队学区房已经普遍4万+，冲5万大关了，说是暴Z也不为过。

在学区房的带领下，泉州二手房价格被暴力拉升。

根据冰山指数，6月份泉州二手房涨幅超过了厦门和福州，全福建第一。

环比涨幅4.7%，同比涨幅41.3%。

现在泉州大部分新房限价在8500-22000元/平方米，和二手房对比确实香，而且新房配套各方面也不差，还是很值得去摇一摇的。

说起福建，大部分人心里也许立刻想到厦门，其次是省会福州，泉州的知名度有点低。

但事实上泉州才是福建的经济龙头，就连福州和厦门都要喊一句：大哥，不过2021年大哥的位置很可能要被福州替代了。

单纯看GDP，泉州绝对值得被称为「二线城市」，GDP高达万亿，排名全国18名，这实力秒杀大部分中西部省会城市。

但是泉州的房价和省会福州，厦门相比的确有点黯然失色。

在去年还没有上涨之前，泉州房价仅为福州的一半不到，厦门的四分之一。

过去泉州的有钱人更热衷于去厦门买，但是厦门涨起来后，部分资金也会选择回流本地。

所以此轮泉州上涨，也可以理解为补涨，包括大泉州、甚至闽南购房客群在内的回流泉州主城买房的简单逻辑。

当然还有一个很重要的原因，就是泉州市区公共配套的发展，也在留住一些泉州人。

再者，泉州目前的楼市环境十分宽松，和全国的情况完全不一样。

首先是货币环境，在泉州刚需首次买房仅需2成首付，现在全国房地产信贷如此紧张，泉州还能做到2成首付，让人不要太感动。

首套利率为5.19，也不算高。

另外政策环境也相对宽松，本地人落户一年后不限购，外地人提供一年的劳动合同或者居住证也能购买。

宽松的货币环境和政策环境为泉州楼市提供了上涨的必备条件。

而造成新房热的，除了和二手房有巨大价差之外，供应量少是关键。

泉州市自然资源局的公开数据显示，2020年度泉州中心市区共出让地块12宗，面积约745.32亩。

相比于2019年的30宗、2608.507亩，同比分别下降了60%和71.4%。

而今年呢？泉州中心区拟出让13幅宗地，土地面积约1063.66亩，相比去年有所增加，但是对比2019年来说不算多。

从供销走势图来看，去年到今年，泉州新房大部分时间都处于供不应求的局面，截止到5月底，泉州新房去化周期仅为3.7个月。

供应量减少，必然造成物以稀为贵。

不仅仅是房子，地价也涨起来了。

2020年疫情后，泉州土拍限价有所放宽！开发商争相入场，逢地必抢。

今年4月份，泉州卖出三块优质土地，平均溢价率达85%。

其中，台商投资区S2020-22号地块吸引21家品牌房企激烈争夺，最终成交溢价率高达121%，并以8827元/平方米的楼板价刷新区域单价地王。

整个泉州新房市场瞬间被点爆，万人闯进新房市场，刚需抢不到房子，必然要转向二手房市场，从而导致二手房市场的躁动。

我看泉州一些本地媒体报道，近段时间房东临时涨价5-10万的现象已经发生了好多例。

当下，泉州楼市处于已经被激活的状态。

为了遏制楼市过热，6月初，泉州房屋交易中心发布通告：

福建人看着有点似曾相识，没错，就是上半年厦门的那一套。

但说实在的，这一轮上涨，福州和厦门目前都还没有出台调控大动作。

泉州作为地级市就更加没必要自刎了，而且泉州本地人限售2年，外地人限售五年也够狠了，所以短期内出大招调控的概率不大。

要是不调控的话，想要抑制房价，就要增加供应，不然楼市热度，一时也很难降温。

而且泉州作为经济强市，也是福建人口最多的城市，七普数据中，泉州增加了65万人。

但泉州也属于典型的强县弱市的城市，晋江市人口有200万，GDP高达2500多亿，还有南安、惠安县GDP都是一千多亿，但城区丰泽、泉港、鲤城区却都只有七八百亿，所以县里的房价一点也不便宜。

但最近几年有个变化，就是县里的人口在流失，而市里核心区人口在加速流入，比如丰泽区，过去十年常住人口增加了16.9万人，而其他除了晋江基本上都是流出，主要是流入厦门。

所以市里的房价开始有价值提升的趋势，

但泉州的楼市表现分化也很严重，只有核心区丰泽区、鲤城区涨的快，而远郊区域去库存压力非常大，比如泉港区，今年4月底去库存周期高达26个月，所以并非普涨。

当然，老城区的二手房涨幅如果超过50%以上的，我就不建议大家追高了，可以留意其他优质板块，比如市政府搬过去的东海板块，还有潜力，新房限价一万二，二手房2万，都可以买。

最后以泉州为例和大家说一点。

从过去的大周期来说，泉州的反应一直都是比厦门慢一步的，2018年厦门开始进入调整期，泉州成交逐渐回暖，甚至创下历史新高。

其实根本原因还是资金轮动，第一波资金肯定是优先去高能级的城市，等涨起来后，第二波资金就会轮动到洼地城市。

这个理论多年来一直被验证着，比如一线涨完轮到二线。

省份内部同样也是，大家也可以对比自己省份的城市，要是省会或者明星城市涨的差不多了，那么下面经济较强的地级市，楼市同样也会迎来利好。