先是放宽限贷，接着解除限售，如今终于轮到放宽限购了！

这一次打响头炮的是：福州。

本地大v福州大侦探和我说，他们已经和福州市不动产交易中心证实了这一消息。

今天包括界面等多家媒体都在报道，所以消息基本上已经百分百确认了。

福州放松限购的规则也很简单。

1、外地户口买福州五城区无需提供一年社保了，直接买。

2、之前长乐买福州也是要一年社保的，现在直接纳入福州本地户籍，可以在福州五城区买两套住宅。

之前省会城市取消限购都是扭扭捏捏的，要不就是仅限郊区，比如广州花都；

这些都是属于变相放宽限购，而这一次福州大大方方，全区域都放宽了限购，外地人可以直接买，这已经是接近取消限购了。

在房地产调控中，限贷、限售、和限购三样，基本上是地方调控的不二法宝。

对于大部分二线城市来说，仅这三样就可以把楼市控制住。

而这三样呢，又数限购对楼市的影响力最大，取消限购就意味着外地人，尤其是投资客可以进场了，市场很容易被点燃。

所以一般不是行情真的太冷了，地方也不敢轻易取消限购。

先来看一下目前的福州楼市。

春节后的小阳春没有来，却来了一个“倒春寒”。

和大部分城市一样，去年福州楼市上半年热，下半年冷，但去年新房成交也还能维持在3000套以上。

可是今年连续两个月跌破3000套，2月份成交仅有1426套，和去年相比几乎下跌了5成。

二手房的情况和新房也差不多，成交量在去年已经暴跌的前提下，今年又下了一个台阶。

至于价格上，统计局的数据显示，福州新房价格一直都很稳定，只有在去年10月和11月之间下跌过，12月份开始已经连续三个月温和上涨了。

倒是二手房价格，从去年9月份开始，就一直连续下跌，至今已经7连跌了。

为什么新房二手房的价格走势出现分化？

主要是去年末政策转向，很多人上车的首选都是新房，或者卖掉二手房换新房，加上新房普遍打折降价，也在挤压二手房市场。

再就是前几年福州有大量的安商房上市，今年开始陆续拿证交房了，进入二手房市场是早晚的事，有些位置还不差。又会增加二手房库存压力。选择多 ，房子自然卖不起价。

预计接下来福州的二手房市场竞争还会更加激烈。

这些安商房本来之前买的就不贵，现在又要跑来和二手房抢市场，肯定会拉低整体二手房的价格。

最后就是对学区房的打压，以往福州的学区房市场非常火热，鼓楼区有的学区房单价都卖到七八万了。

不过去年福建开始探索“大学区”制改革，学区房的热度开始消散，现在市场上学区房降价的房源很多。

诸葛找房的数据显示，2022年第12周，福州二手房挂牌量猛增，尤其是学区房遍地的鼓楼区，环比上涨5.49%，挂牌量涨幅第一。

其中，降价房源量占比高达83.43%，涨价占比16.57%，降价成为二手房主流。

如果二手房市场持续冷下去，那么大量卖一买一的需求也会随之消失，最终影响到新房市场。

新房卖不出去，对于目前房企来说就是雪上加霜。

最近频繁暴雷的房企，其中不少都是闽系房企。

世茂最近开启了卖卖卖模式，不断抛售资产自救；

阳光城理财暴雷，都公开喊话求救好多次了；

融信3月份年报都发不出来，解释说做年报的财务都离职了；

禹洲、正荣拖欠美元债……

以上这些闽系在福建，在省会城市的货量肯定也是数一数二的。

如果福州的新房市场起来了，或能卖出去，对这些房企来说也算是一场及时雨了。

当然比这些房企更糟心的还有土地市场。

这段时间，福州开始第一轮集中土拍了，

之前福州就公布了首场土拍限价上涨，最大涨幅7000元/㎡，刷新了多个板块房价天花板，涉及的板块有东二环、五四北、金山、三江口等。就是想给开发商留有更多利润空间。

土地市场诚意满满，本来大家预计会有比较好的反响。

谁知道首轮土拍流拍率达30％，仅有2宗地进入摇号环节，然后今天闽侯首场土拍，共推出三块土地，全部都流拍了。

其他大部分都是福州本土国企托底，民营房企身影不再，该流拍的照样流拍。

土地市场不好，后面负面影响有多大，这里我就不细说了。

反正现在的福州房地产行业几乎每一个链条都处于历史最难的时候。

成交量惨淡、房企资金链紧张，暴雷风波不断、土地市场不景气……

再不救的话，因为房地产市场冷，而引发的一系列经济问题会更加严重。

现在福州放开了限购，对市场肯定是大大的利好。

在这之前，福州就已经开启了零门槛落户，不过这一招对于楼市来说基本上已经免疫了。

除了福建本地人，并且将来计划留在福州发展的，大部分人是不会愿意为了买房而落户的。

所以福州想要增加需求，只能把最后一层纱给扯掉，那就是取消限购。

取消限购后，福建其余的地级市，手里有钱的肯定想要会去省会买一套，毕竟厦门也限购，还更贵。

福州这两年的经济实力不断提高，现在国家也有意提高省会城市的首位度，很多福建老乡还是认福州的。

福州这几年的人口增长势头也很不错，去年还增加了10万人，常住人口达到842万人。

无论是七普数据还是2021年，福州的人口流入在福建都是第一的。

其实福州楼市整体的基本面还算不错的。

新房库存也不算多。

到了2022年3月底，福州市不动产登记和交易中心官网上的数据显示，福州五区可售住宅总套数62902套，总面积574.79万㎡。

去年一年，福州新房就成交了50959套，如果按照去年的去化速度，福州新房的去化周期也就一年时间。

但是由于目前市场成交低迷，去化周期也生生被拉长了。

图：2020年1月以来福州商品住宅月度供求量价

数据来源：CRIC

受此影响，截止2022年2月底，福州商品住宅去化周期已接近20个月。

这把房企吓得够呛，现在福州的待售新房都不敢上市了，上市也不好卖。

其实只要市场变好，目前这点存量一点都不多。

去年土拍中，安商房的占比已经开始减少了，未来就是商品房的江湖。

另外去年和今年都遭遇土拍滑铁卢，宅地成交量大幅减少。

说实话，这还真不是什么好事，土地供应量减少，未来新房市场的供应量肯定也会减少，市场就会供不应求，价格就会上涨。

所以福州的刚需想要买新房，我觉得现在可以上车了。

当然市场还是会以分化为主，而且这个趋势会越来越明显。

现在市区五区不限购了，那其实对于闽侯这些周边县城来说是一种利空。

市区二环内新房供应长期供不应求，抗跌性比较强。

但是二环外供应量较大，大家选择的时候一定要有明确的优势，比如学区强、近地铁、次新房之类的。