房贷收紧让一大波城市都不得不认输，但还有一座城市特立独行，一路领头往前冲，堪称妖孽。

它就是三亚！

终于，昨天三亚正式发布二手房参考价，调控升级！

虽说早在9月份，三亚中介协会就公布了参考价，但毕竟算是民间组织，更像是敲打市场。

这一次参考价面世，更加正式，也更加严格。

总结一下，重要的内容有3点：

1、严格按照参考价进行挂牌、交易。

这次一共公布了30个小区的参考价，均价都低于2.3万/平，相比市场价差距很大，几乎都打了6折。

比如三亚凤凰水城目前南岸组团二手报价整体约在3.5-4万/平，参考价只有2.25万/平，几近腰斩；

甚至有三亚星域、怡和豪庭、鸿洲佳园、金色年华海景楼等8个楼盘重回“1字头”！

真正的影响在于，挂牌价、贷款都要按照参考价来，超出参考价范围的不能办理交易网签手续。

相当于变成现在深圳的状态：打开中介网站都是指导价，具体多少钱是个谜；贷款额度少了，首付要提高。

这是影响最大的一招，会导致交易难度大大提高。

2、建立二手房房源挂牌审核机制

二手房挂牌前要房源核验，“一房一价、一房一码”。如果是二手房住宅，还要多一步价格核验的步骤。只有通过核验，拿到二维码才可以挂牌交易。

3、进一步加强房屋交易资格审查管理

不仅加大对新落户、人才引进、亲属赠予等交易方式的审查，接下来造假“骗资格”买房的也蹦跶不了多久，都要严查。

现在大部分城市都想放松，像武汉、沈阳都尝试过“闯关”，三亚楼市却妖得不得不加强调控。

国家统计局的数据显示，10月70城里有52个新房房价环比下跌，二手更惨不忍睹，直接飙到64个！

在一片哀嚎中，三亚的成绩太显眼，也太刺眼了：

新房房价环比上涨0.8%，妥妥的全国第一，已经连续17个月上涨；

二手房房价连续上涨了14个月，10月环比上涨了0.4%，同样位列前茅，稳得一批。

他的房价一直在国内名列前茅，仅次于北上广深杭厦，超过国内不少强二线城市。

行情这么好，我认为主要得益于4点：

1. 旅游资源与海南自贸港口政策利好，这是大背景。

2. 宽松的人才引进政策。

3. 土地供应不足，导致市场层面上的供不应求。

4. 旅居度假需求并没有萎缩。

我敢说，90%的人都看不懂海南的楼市。

大家一看海南只有1000万人口，三亚才100万人口，居然房价能到四五万。觉得不可思议，就说海南房子没有价值。

这是典型的一叶障目，看不到底层逻辑。

我们2020年的时候组织过一次团购，自贸港出来之后，我的判断是必然有一波行情，详细的推文在这里。

明显感觉这里热度起来了！

这里的楼市行情比天气还热！

当时有一批老粉是跟着上车了的，现在回头看，上车的朋友还是省了不少成本的。这跟2019年我们建议大家上车珠海横琴是一样。

多数人当时根本看不懂，只有时间会给出答案，包括我现在说的一些判断，很多人估计也是不信，没事，都交给时间。

三亚海口的买房逻辑是非常独特的，本质上还是我上面提到的四点。

这个城市不管是气候还是度假配套，在全国必然是排第一的。

他的购买力来自全国，特别是全国富人，富人在这一轮放水和疫情之下，并没有受到影响，反而变得更有钱，也更有需求了。

尤其有了海南自贸港利好，明确在2025年前会全岛封关运作，大家担心封关后楼市政策会变，都想赶紧“上车”。

2018年虽然海南全域限购，但落户门槛太亲民了，大专毕业就可以搞人才引进，还有一些外省籍满两年社保或个税就能拿到海南部分房票。所以，不少人通过人才引进或者交社保/个税来获得资格。

虽然这个路子在2019年被严查，但后来为了引进人才建设一区一港，人才引进又放松了，比如40岁以下有大专+签订3年劳务合同就能落户。

另一个问题是，需求很多，但供应跟不上。

我看到数据是，单是今年前7个月就新增约1.3万人，超过去年全年的人才落户总数。

但是，为了发展自贸港，海南批产业用地很大方，压缩了住宅用地的供应。

2017年海南发布了“两个暂停”政策，要求对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

所以三亚近几年的供地计划，普通商品房住宅用地供应和比例都在逐年下滑。

最夸张是2020年，直接归零。

供需失衡之下，这座人口才百万的城市，房价破3冲4万，奋力追赶强二线城市的节奏。

房价上涨过快，加上海南当地很有勇气，本身不想依靠房地产拉动城市发展，当然得出手治一治。

所以这次就先拿热门的30个小区开刀。这必然要给海南点赞。

接下来，三亚楼市会怎么走呢？

强势如深圳楼市，遇上二手房指导价也不得不躺平。

近期虽然房贷松动，深圳成交加速了，但实际上能成交的还是以价格接近指导价的刚需笋盘为主。

三亚和深圳的情况又不一样，几乎是两样都不靠。

它的成交主要靠外地人，占了一半以上，而本地刚需占比较低。一旦遇到政策调控，反应可能会更剧烈。

所以，短期看，三亚必然会降温，入冬是不可避免了。中长期看，三亚的价值是很坚挺的，没问题。

建议大家短期就不要急吼吼地冲进去了，先观望下。

我个人非常看好海南自贸港的未来。

从前三季度GDP来看，海南是中国经济增速最快的一个省份（湖北除外），只要经济有底气，当地就不可能放松楼市，海南也决心走一条自贸港的新型之路，绝不会走房地产发展的老路，那是有历史教训的。

所以大家也不要指望海南的调控会有所放松，三亚的调控完全在我意料之内，以前没有房票的，以后更难获得。

而海南发展好了，房子的价值基础就存在，这也是为什么我说中长期我会继续看好海南楼市的原因。